MADDE 1
(1) Bu Kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı. Rehin, diğer sınırlı aynı haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan ve bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet, yetki, sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir.
( 2 ) Bu Kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans, görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar.
MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:
MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:
MADDE 3
Komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir.
MADDE 4
(1) Komisyonun görevleri şunlardır:
MADDE 5
MADDE 6
(1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır:
MADDE 7
(1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır:
(2) Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler.
MADDE 8
MADDE 9
(1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.
MADDE 10
MADDE 11
MADDE 12
(1) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin Türk tabiiyetindeki emlak müşavirlerinde aranan diğer nitelikleri taşımak koşuluyla, ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartıyla emlak müşaviri unvanı altında Türkiye'de yapmalarına Komisyonun teklifi ve Bakanlığın onayı ile izin verilebilir.
MADDE 13
(1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir.
MADDE 14
(1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanırlar:
MADDE 15
MADDE 16
MADDE 17
MADDE 18
MADDE 19
MADDE 20
MADDE 21
(1) Bu Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur.
(ESKİ) (2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgil meslek odasınca verilir.
(YENİLENEN) (2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
(ESKİ) (3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
(YENİLENEN) (3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
MADDE 22
(1) Bu Kanun kapsamındaki:
ilişkin yönetmelikler itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça onaylanmak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur.
(ESKİ)
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.
GEÇİCİ MADDE 2
(1) Bu Kanunun geçici 1. maddesi kapsamındaki kişiler iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir.Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek meslek odaları ile ilişkileri kesilir.
GEÇİCİ MADDE 3
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları meslek odası tarafından re'sen sona erdirilir.
GEÇİCİ MADDE 4
(1) Komisyonun sekreterya hizmetleri meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca yürütülür.
(YENİLENEN)
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, ilgili meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları (Dernekler tarafından verilen ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.
GEÇİCİ MADDE 2
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilk ve orta okul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları fatura ve ilgili meslek odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişiliklerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi staj şartları aranmaksızın "Emlak Müşaviri Lisans Sınavına" giriş hakkı verilir. İş bu sınavı kazanmaları halinde bu Kanunun Emlak Müşavirine tanıdığı hak ve yetkileri altı yıl süre ile kullanırlar. Bu kişiler en geç bu sürenin sonunda en az lise ve dengi okul diploması almak suretiyle meslek odalarına ibraz etmedikleri takdirde Emlak Müşavirliği yapamazlar.
GEÇİCİ MADDE 3
Bu Kanunun geçici 1. ve geçici 2. maddeleri kapsamındaki kişiler, iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu Kanun kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir. Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek Meslek Odaları ile ilişkileri kesilir.
GEÇİCİ MADDE 4
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları ilgili meslek odası tarafından re'sen sona erdirilir.
MADDE 23
(1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 24
(1) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
MADDE 1 - Madde ile Kanunun amacı ve kapsamı ortaya konulmaktadır. Kanun taşınmaz maliklerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi ile alım, satım, irtifak, rehin, ipotek gibi işlemler ve danışmanlık, taşınmazlara yönelik olarak bilirkişilik yapmak, yine hak sahipleri adına kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi yapmak konusunda yetkili olacak emlak müşavirlerinin, yetki, sorumluluk ve denetimlerini düzenlemeyi amaçlandırmaktadır.
MADDE 2 - Madde ile Kanunda geçen bazı ifadelerin tanımları yapılmaktadır.
MADDE 3 - Madde ile emlak müşavirlerinin denetimi ve mesleğin icrasında meydana gelebilecek sorunların çözümü amacıyla merkezi Ankara'da bulunan dokuz üyeli bir komisyon oluşturulmaktadır. Buna göre, komisyonun başkanının Bakanlıkça belirlenmesi, diğer sekiz üyenin dördünün en az daire başkanı düzeyinde olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, kalan dört üyenin de meslek odalarınca belirlenmesi öngörülmüştür.
Ayrıca, komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyelerin ise, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.
MADDE 4 - Komisyonun görev ve yetkileri belirtilmiştir.
MADDE 5 - Komisyonun çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir.
MADDE 6 - Emlak müşaviri olmak için sahip olunması gereken genel şartlar belirlenmiştir.
MADDE 7 - Emlak müşaviri olabilmek için eğitim, sınav,staj konularında zorunlu olan özel şartlar belirtilmiştir. Emlak müşavirliği, özellikli bir hizmet alanı olduğundan, dört yıllık yüksek öğrenim ya da tapu-kadastro, harita ve emlak konusunda eğitim veren bir yüksek okul mezunu olmak şartı ile ayrıca lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olmak şartları aranmıştır.
MADDE 8 - Madde ile emlak müşavirliği sınavının yapılma şartları, sınavı kazananların lisans kayıt ve tescillerinin nasıl yapılacağı ile sicil kaydı işlemlerinin kimlerce yapılacağı belirtilmektedir.
MADDE 9 - Madde ile emlak müşavirlerinin görevlerine başlamadan önce yapmak zorunda oldukları yeminin, nereden ve nasıl yapılacağı belirtilerek, yapılacak yeminin metni düzenlenmiştir.
MADDE 10 - Madde ile emlak müşavirliği mesleğinin nerede ve nasıl icra edileceği iş yeri değişikliğinde uyulacak kurallar, işyerinin özellikleri, emlak müşavirlerinin lisanslarını sadece bir işyerinde kullanabileceği gibi kurallar belirtilmektedir.
MADDE 11 - Madde ile, emlak müşavirliği mesleğini icra etmek amacıyla kurulan şirketler için zorunlu şartlar belirlenmiştir. Bu amaçla, emlak müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorunda olduğu ve bu şirketlerin emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemeyecekleri düzenlenmiştir.
MADDE 12 - Madde ile, yabancıların ülkemizde emlak müşavirliği hizmetlerinde çalışabilmesi için gerekli olan şartlar belirlenmekte olup, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı emlak müşavirlerinin taşıması gereken şartların yanında, karşılıklılık, komisyon teklifi ve Bakanlık onayı şartları getirilmiştir.
MADDE 13 - Madde ile, emlak müşavirliği lisansını almış olanların bu lisans ve yetkilerinin hangi hallerde sona ereceği düzenlenmiştir.
MADDE 14 - Madde ile, emlak müşavirlerinin görev ve yetkilerinin sınırları belirlenmiş olup, emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri, kiralama işlemlerine aracılık etmek, gayrimenkulun kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, alım-satım, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, meslek alanına giren konularda danışmanlık ve bilirkişilik yapmak, kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerin talepleri halinde gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, ilgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak olarak sayılmıştır.
MADDE 15 - Madde ile, emlak müşavirleri ve iş sahibi arasında hizmet sözleşmesinden doğan ilişkiler düzenlenmiştir. Sözleşme ile yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi durumunda, sözleşmenin bir örneğinin tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibrazının zorunluluğu olduğu öngörülmüştür.
MADDE 16 - Emlak müşavirlerinin hizmetleri karşılığında, meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alması ve hizmet bedelinin taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilmesi hususları düzenlenmiştir.
MADDE 17 - Emlak müşavirlerinin hizmetlerinden doğan sorumlulukları nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilelir ile ilgili hükümlerine tabi olduğu, yaptıkları işlerden dolayı ortaya çıkan Hazine zararlarından iş sahibi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları, ayrıca emlak müşavirlerinin mali yükümlülüklerini karşılamak amacıyla sigorta fonu oluşturulacağı düzenlenmiştir.
MADDE 18 - Madde ile, Kanun kapsamı dışında kalan işlemler düzenlenmiştir.
MADDE 19 - Madde ile, kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından emlak müşavirlerine tanınan yetkilerin ve meslek ünvanının kullanılmasının yasal olduğu, aykırı davrananların tesbiti durumunda meslek odalarının Cumhuriye Başsavcılığına bildirme zorunlulukları olduğu düzenlenmiştir.
MADDE 20 - Emlak müşavirlerinin mesleki yükümlülükleri ve denetimi hususları düzenlenerek, yaptıkları işlerin hukuka ve mevzuata uygunluğunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili odalarınca denetleneceği düzenlenmiştir.
MADDE 21 - Madde ile Kanun hükümlerine aykırı davrananlara uygulanacak cezalar düzenlenmiştir.
MADDE 22 - Kanun kapsamında çıkarılacak yönetmelikler düzenlenmiş ve bu yönetmeliklerin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odasınca hazırlanması öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 1 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle; ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu belirli belgelerle ispatlayan gerçek kişiler ve emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilerin Kanunun 5. maddesinde öngörülen şartlar aranmaksızın emlak müşavirliği lisans sınavına giriş hakkı verileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2 - Madde ile, geçici 1. madde hükmü kapsamındaki kişilerin iki yıl içinde lisans sınavını en fazla 4 kez kazanamayanların durumları düzenlenmiş geçici lisans belgelerinin iki yıllık süre için geçerli olduğu, bu süre içinde açılan sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilmesi, başarısız olanların ise geçici lisans belgelerinin iptal edilmesi öngörülmüştür.
GEÇİCİ MADDE 3 - Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişilerin kanun ile ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini kanun ve yönetmeliğe uygun hale getirme zorunlulukları ile bu yükümlülükleri süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarının meslek odası tarafından re'sen sona erdirileceği düzenlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 4 - Meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca Emlak Müşavirliği Komisyonunun sekreterya hizmelerinin yürütülmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.
MADDE 23 - Yürürlülük maddesidir.
MADDE 24 - Yürütme maddesidir.
Toplum yaşamında sosyal ilişkilerin oluşmasında temel unsurlardan birisi taşınmaz mallardır. Taşınmazlara ait hukuki düzenlemeler pek çok yasada yer almıştır. Buna bağlı olarak, taşınmazlara ilişkin pek çok hizmetin kamu idarelerince yaplmakta olduğu görülmektedir.
Taşınmazlara ilişkin kamu hizmeti yapılırken kendiliğinden ve işin doğası gereği ortaya bürokratik iş ve işlemleri takipte vatandaş ve kamu idareleri arasında aracılık yapan bir hizmet unsuru doğmuştur. Herhangi bir yasal düzenleme olmaksızın ortaya çıkan bu hizmet alanında pek çok insanımız iş takipçimiz, komisyoncu gibi adlarla faaliyet göstermektedir. Uzun yıllardan beri varlığı bilinen bu aracı hizmet unsuruna belirli bir meslek disiplini verilmemiştir. Sözü edilen bu aracılık hizmetinin doğuşu büyük ölçüde, taşınmaz mal sahiplerinin önemli bir bölümünün taşınmaz mal hukukundan doğan şekli unsurlar bilmedikleri ve yapılması zorunlu şekli, bilgi ve belgeleri düzenleyemediklerindendir. Bürokratik iş ve işlemlerin oluşturulmasında bunları yapabilecek bilgilere sahip güvenilir bir aracıya başvurularak yardımcı olmaları istenildiğinden, iş takipçiliği hizmeti ortaya çıkmıştır.
Borçlar Kanunun kabulü ile bu meslek dalı, Borçlar Kanununun 404 ila 409. maddeleri arasında "tellaliye" hükümleriyle düzenlenmeye çalışılmıştır. Ancak, söz konusu maddelerde, emlakçının mesleki anlamda bir tanımının yapılmamasının yanı sıra, çalışma usul ve esaslarına yönelik gerekli düzenlemeler de bulunmamaktadır. Yasal düzenlemesi tellaliye hükümleri ile kısıtlanan meslek, süreç içerisinde daha profesyonel bir işletmecilik anlayışını benimseyen meslek mensuplari önderliğinde; kahvehane köşelerinde gelişmiş ülkelerdeki örneklerini arayatmayacak ölçülerdeki mekanlara ve işletme koşullarına taşınmıştır.
Meslek odalarının verdiği bilgilere göre ikiyüzellibine yakın vatandaşımızın geçim kaynağını oluşturan meslek, kapsam ve çalışma usul ve esasları yönüyle halen yasal bir düzenlemeye tabi olmayıp tamamen teamül ve uygulamaya terk edilmiştir.
Günümüz ekonomik hayatın içerisinde önemli miktarlarda paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmelerini; 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu gereğince kurulan ticaret odaları, 5362 sayılı esnaf ve sanatkarlar meslek kuruluşları Kanunu gereğince kurulan meslek odalarında bünyelerinde gerçekleştirmektedirler.
Ancak, mevcut meslek örgütlerinin hissetmekte oldukları yasal statünün eksikliğinden kaynaklanan tereddütler sonucu, emlakçılılk mesleğinin tanımı ile çalışma usul ve esaslarının, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Türk Standartları Enstitütüsünün tebliğleri ve meslek standardı çalışmaları ile kısmen düzenlenmesi sağlanmıştır.
Bununla birlikte, taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşan emlak emlak iş takipçisi, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan ve dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna itimadların sarsmakta ve ihtiyat hatta çekimserlikle yaklaşmalarına sebebiyet vermektedir. Bu meslak grubunun yaptığı iş ve işlemlerin, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgi alanlarına yakınlıkları sebebiyle tamamen bir uzmanlık alanıdır.
Bu nedenle, bu mesleğin belirli bir yasal statü, mesleki örgütlenme ile unvan yetkilere sahip kişilerce ifası, bu hizmetten yararlanmak isteyen kişilerin güven duygusu içerisinde hizmet alamaması, muhatap olduğu kamu kuruluşları ve özellikle Tapu Sicil Müdürlükleri görevlileri üzerinde haksız itham ve kötü imaj yaratılması gibi sakıncalara yol açabilmektedir.
Sonuç olarak, taşınmazlara ilişkin hizmetleri yerine getiren Kamu İdarelerine duyulması gereken genel güveni sarsacak davranışların önlenmesi, taşınmaz mallara ait hukuki işlemler sırasında vatandaş ile kamu idareleri arasında ihtiyari olarak aracılık ve bilgilendirme hizmetlerini yerine getirecek emlak müşavirlerinin faaliyet ve işlemlerini disiplin altına alarak, bu kişilerin vatandaş ile aralarındaki ilişkilerin kanun güvencesi altında yürütülmesi gereksinimi ortaya çıkmış ve bu gerekliliğin sağlanması amacıyla bu tasarı düzenlenmiştir.
Bu itibarla, hazırlanan tasarının yasalaşması halinde sayılan tüm sakıncaların önüne geçileceği gibi, mu mesleğin ifası sırasında doğabilecek ekonomik kayıpların da önlenmesi mümkün olacak. Emlak müşavirleri ve emlak müşavirliği de hak ettiği kariyer ve unvanı kazanmış olacaktır.
Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı tamamlandı. Tasarıya göre, işe yeni başlayacakların mutlaka üniversite mezunu olması gerekiyor - Mevcutlar bu zorunluluktan muaf, ancak onların da 1 yıl süreyle kurs gördükten sonra merkezi bir sınava girerek lisans alması şart.
SANAYİ Bakanlığı'nın Temmuz 2003'te yayınladığı Mecburi Standart Tebliği'nden sonra, şimdi de mesleğe ilişkin yasal düzenlemenin hazırlıkları başladı. Bugünlerde hazırlanan ve bakanlığa gönderilme hazırlığı yapılan Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı ile emlak komisyonculuğu, şirketle müşteri arasındaki sözleşmenin dışında da standarda kavuşuyor. Peki bugüne kadar işler nasıl yürüyordu? Emlak müşavirliği yapan şirketlerin hazırladığı sözleşmelerle. Ancak müşteri, bu sözleşmeyi okumadan aceleyle imzalıyorsa, sonradan tatsız olaylar yaşanabiliyor, tabii ki imzalanan sözleşme esas alınıyordu.
Bugüne kadar kapora uygulaması, cayma ya da yer gösterme ücreti gibi konularda şikayetlerin olduğu sektör, yasayla kuralları belli hale gelince, müşterinin ve emlak müşavirinin hakları netleşecek. Ayrıca, iki sandalye bir masa ile mahalle arasında açılıveren emlakçılara da standart gelecek. Yasa tabii ki müktesap hakları koruyor. Ama bunu yaparken de mevcut emlak komisyoncularının, bulundukları yerdeki ticaret odası da meslek odasına üye olması şartını arıyor. Yani odaya üye olmayanlar piyasadan siliniyor. Konuyla ilgili olarak Türkiye Emlak Meslek Odaları ve Dernekleri Koordinasyon Kurulu Başkanı Ali Taylan'dan bilgi aldık. Taylan, "Bu yasanın savaşını 15 yıldır veriyoruz" diyerek sektörde nelerin değişeceğini anlattı: "Öncelikle lisanslama zorunluluğu geliyor. Halen çalışanlar ve yeni mesleğe girecekler üst kuruldan geçerek lisans belgesi alacak. 1 yıllık kurstan sonra Ankara'da merkezi sistemle yapılacak sınav sonucu bu belge verilecek.
Öte yandan emlak komisyoncularına imza sorumluluğu getiriliyor. Tapu dairelerinde yapılan işlemlerde herhangi bir yanlışlık doğduğunda hazineye karşı sorumlu oluyorlar. Daha önce sorumlulukları yoktu." Taylan, odalara kayıtlı emlak müşavirleriyle çalışan vatandaşların imzaladığı sözleşmelerin matbu sözleşmeler olduğunu belirterek, "O sözleşmelerde yer gösterme ücreti alınması öngörülmez. Zaten yeni yasa tasarısında da böyle bir ücret yok. Ancak satılık gayrimenkulde hizmet bedeli ödenir. Cayma bile olsa bu bedel ödenir. Örneğin mal sahibi ile karşılıklı satış sözleşmesi yapıldı, satıcıya kapora verildi ama alıcı caydı diyelim, Borçlar Kanunu'na göre yine de emlakçıya yüzde 2 hizmet bedelini ödemek zorundadır" diye konuşuyor.
Ali Taylan 15 yıldır uğraştıkları konunun 1 yıl içinde netleşmesinden çok umutlu. "Türkiye'de 200 bin emlakçı var. Yasanın çıkmasıyla birlikte bu mesleği yapanların farklı bir imajı ve vitrini olacak" diyor ve ekliyor: "Sistem olmayınca bütün iş kişinin ahlakına ve eğitimine kalıyordu. Emlakçılığın çok rahat girilebilir bir meslek olması da sıkıntı yaratıyordu. Bundan sonra hiçbir kuruma bağlı olmadan çalışanların tamamı piyasadan silinecek."
İmza sorumluluğu: Tapu dairesinde yapılan işlemde herhangi bir hata olmasına karşılık emlak komisyoncusunun da imza sorumluluğu olacak.
Mevcutlar ve yeni mesleğe girecekler 1 yıl kurstan sonra üst kuruldan geçerek lisans belgesi alacak.
Yeni başlayacaklarda üniversite mezunu olma şartı aranacak. Halen mesleği icra edenler eğer odalara kayıtlı ise bu şarttan muaf tutulacak.
Odalara kayıtlı olanlara, Tapu ve Kadastro'da her türlü işlemi yapma ve iş takibi yapma yetkisi veriliyor.
Tanımı: Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına ( Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.
Tanımı: Bir gayrimenkulün ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanılmasını bir başkasına terk etmesidir. Kira sözleşmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisi ile kiracı veya temsilcisi arasında yapılan bir sözleşmedir.Kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi,noterde de yapılabilir
Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.
İstenecek Bilgiler: İşlem tapu sicil müdürlüğünden talep edilirken aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar:
Tanımı: Satış Vaadi,ileride yapılacak satım akdinin taahhüdüdür. Satış vaadinde esas olan satış akdini yapma borcudur. Dolayısıyla satış akdinden farklı bir sözleşmedir. Ön akit mahiyetindedir. Satış vaadi mülkiyeti alıcıya geçiren bir sözleşme olmayıp,satış vaadi sözleşmesinde sözleşmede belirtilen sürede ayni hakkın geçirilmesini isteme hakkı verir.Satış vaadi sözleşmesi Noterde düzenlenebilir. Tarafların talebine bağlı olarak tapu siciline şerh verilir. Satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu siciline şerh edilebilir. Ancak adli yargıya müracaat için 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Bu süre sözleşmede akdin yapılacağı tarih belirtilmemişse bu tarihten itibaren başlar.
Kent yada kasaba halkının sağlığını korumak,toplumsal,ekonomik ve kültürel gereksinmelerini ülke,bölge ve kent verilerine dayanarak oturma,çalışma,dinlenme ve ulaşım gibi kentsel işlevler arasında denge kurup eldeki ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yolları bulmak için varsa kadastro durumunu da belirtilen haritalar üzerinde toprak parçalarının kullanım biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren tüzel bir değeri olan onaylanmış belgelere imar planı denir.
İmar planı sınırı içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile,yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait buluna yerlerle birleştirmeye ve bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya müstakil,hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
İmar planı bulunan bir yerde İmar Kanunu 18.md.si gereğince bir düzenleme yapıldığı taktirde düzenlemeye konu parselin önceki yüzölçümünün en çok % 35'i düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz olarak kesilebilir.
Kesilen bu miktarlar o bölgenin yol,meydan,park,otopark,yeşil saha,çocuk bahçesi,cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden başka amaçla kullanılamaz.
Bir bölgede 2981-3290 sayılı yasa gereği de imar planı yapılabilir. İmar planı yapılması talebe bağlı bir işlem olmayıp,uygulamayı yapacak kamu tüzel kişilerinin plan yapımına ilişkin kararı alması yeterlidir.
Plan kararı alınıp onaylandıktan sonra düzenleme sınırı içinde bulunan parsellerin tapu kütüğü beyanlar hanesine " imar uygulamasına alınmıştır." Şerhi işlenerek işleme başlanır. Planın düzenlenmesinden sonra şuyulandırma cetveli ve diğer evraklar kontrol için Kadastro Müdürlüğüne gönderilir. Kadastro kontrolundan sonra tescil için Tapu siciline gider.
Tanımı: Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallarının tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma, Tapu Siciline şerh verilmesi veya mülkiyetin nakli olmak üzere iki şekilde yansır.Şerh verilmesi iki kısımda mütalaa edilir:
Geçici Şerh: Kanunun 7.maddesi gereği ilgili kamu tüzel kişiliği tarafından kamu yararı kararı alınmasından sonra Tapu Siciline bildirilir, buna istinaden Tapu Sicil Müdürlüğünce de Tapu Kütüğü'nün beyanlar hanesinde belirtme yapılır. Bu şerh tasarruflarına engel değildir.
Kesin şerh: kanununun 31.b maddesi gereği kurumca bildirilmesini müteakip şerhler sütunun da Tapu Sicili'ne belirtmesi yapılır. Bu şerh taşınmazın devir ferağ ve temlikini yasaklar.
Mülkiyetin nakli de iki şekilde gözükür:
Rızai Ferağ: Satış işlemi gibidir. Taraflar birlikte müracaat ederek tescil talebinde bulunurlar.
Mahkeme kararı ile (hükmen) tescil: Malikin rızaen ferağ vermemesi halinde mahkemenin vereceği karara istinaden tescil yapılır.
Kamulaştırma işlemi taşınmazın tamamı veya kısmı için yapılabilir.
Tanımı: Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın,hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdırŞuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.Şuf'a hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.
Hisseli taşınmazlarda,hissedarlar dışında üçüncü kişilere satış yapılması halinde diğer hissedarların kanunen öncelikli satın alma hakları bulunmaktadır. Söz konusu bu haktan paydaşlar isterlerse feragat edebilmektedir. Feragat halinde,feragatte bulunan hissedarlar bir birlerine karşı bu haktan yararlanamazlar.
Kanuni şufa hakkından feragat için Tapu Sicil Müdürlüğü veya noterlikçe feragat sözleşmesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde söz konusu sözleşmenin tescili için Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekecektir. Tescili talepte bulunacak kişiler feragatte bulunan hissedarlar veya onların temsilcileri olacaktır.
Taşınmazın karşılında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.
Medeni Haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerce bağışlanamaz.
Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olanlarla, bu hakları kullanma yeterliliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından ( Veli,vasi vb.) temsil edilen kişiler, kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde, kendilerine yapılan taşınmaz hibesinin kabul edemezler. Mümeyyiz kütük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için, bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.
Tanım: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır.
Bu belirli dönemler 15 günden daha az süreli olamaz. Sürelerin toplamı ki bakım süresinde dahil bir yılı aşmaması gerekir.
Kesinleşmemiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi mümkün olan mallara icra dairesinin el koymasıdır.Gayrimenkulun hacizli olması,onun bir başkasına devrini veya üzerinde hak tesisini engellemez. Taşınmazı hacizli olarak devralan veya lehine hak tesis edilenlerin tapu kütüğünde kayıtlı haciz şerhini gördüklerine dair beyanı,bu işlemler için düzenlenen resmi senet veya tescil işlem belgesinde belirtilerek ilgilinin imzası alınmaktadır.Hacizin kamu alacağından dolayı konulması halinde,mevcut haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmediği müddetçe taşınmaz devredilemez,üzerinde ayni bir hak tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan ilgili makamın muvafakati ile yapılabilir.
Terkini: Haciz terkini, haciz koyan merciin yazılı talebi ile sicilden terkin edilir.
İhtiyati hacizlerde,alacak taraflar arasında ihtilaflı olup,ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak için konulan hacizdir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talepleri ilgili mahkemenin talebi ile icra müdürlüklerince Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılmaktadır.
Terkini: İhtiyatı hacizi koyduran merciin talebi ile terkin edilir.
Tanımı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı), bu haklara sahip olanlara da (Kat İrtifakı Sahibi) denir.
Borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişilerin alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için Ticaret Mahkemesi tarafından izin verilmesidir.
Genel olarak Yapı Kooperatiflerinin tapuda yapacakları işlemlerin belli başlıları,taşınmazın iktisabı ve satımı ile tamamlanan yapıların üyelerine dağıtımı işlemleridir.Kooperatifler bu işlemlerini genel kurullarından aldıkarı yetki ile yaparlar. Bunun için genel kurulun, yapılacak iş ve bu işi kimin yapacağını karar altına alması gerekir. Ticaret Kanunu ve Kooperatifler Kanunu Yapı Kooperatiflerinin taşınmaz alımı ve satımlarında genel kurul kararını zorunlu kılmakla,ticari maksatla taşınmaz alım satımı yapmalarına kısıtlama getirmek istemiştir. Çünkü Kooperatifin esaslı amacı,kuruluş gayesini gerçekleştirmektir.
Kooperatifler Ticaret Kanununa tabi olup;tüzel kişi olmaları dolayısıyla yapacakları işlemlerde bağlı oldukları Ticaret Sicil Memurluklarından alacakları Yetki Belgesi ile temsil edilirler.Genel kurul kararında alım-satım yapılacak taşınmazın hangi il,ilçe,mahalle veya köy sınırında olduğu,hangi bedel üzerinden alınacağı veya satılacağı, yetkililerin kimler olduğuna ilişkin bilgilerin belirtilmesi gerekir.Kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirmelerinden sonra yapılan mesken veya işyerlerinin üyelerine dağıtımına ferdileşme denmektedir.
Ferdileşme işleminde; kur'a sonucunda her üyeye hangi bağımsız bölümün isabet ettiğini gösterir kooperatifçe düzenlenen veya noterden onaylı listelerin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ile işlem yapılır. Talebin Kooperatif temsilcileri tarafından yapılması gerekir.Ferdileşmede beyan olunan değer üzerinden %o 1,2 tapu harcı ve her bağımsız bölüm için Eğitime Katkı Payı alınır.
Tanımı: Mahkeme ilamları tescilden önce mülkiyetin edinilmesini sağlayan sebeplerden biridir. Mülkiyet kararın kesinleşmesi ile el değiştirmiştir. Tescilden önce mülkiyet geçmiştir. Şuf'a hakkının kullanılması Satış vaadi,ölünceye kadar bakma akdi,hükmen miras taksimi vs. sebeplerle verilen kararlar örnek olaylar olarak gösterilebilir.Yabancı mahkeme kararları Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkındaki 2675 sayılı yasada düzenlenmiştir. Buna göre yabancı mahkeme kararı için tenfiz kararının verilmesi gereklidir. Tenfiz kararını verecek Türkiye'deki mahkeme ilgili yasada belirtilmiştir.
Tevhit,birbirine bitişik olan bir veya daha fazla sayıda parselin tek parsel haline dönüştürülmesi işlemidir.
Trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir .Her ne kadar trampa edilen mallar arasında değer denkliği söz konusu ise de bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.
Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" hükümlerine tabi olup ilgili kira kontratını bu kanun hükümlerince koruma altına alınır. Eğer ilgili taşınmaz belediye sınırları dışında ise, o taktirde borçlar Kanununun hükümlerine tabiidir. Dolayısı ile kiralanan taşınmazın hangi kanun hükümlerine tabii olduğunu öğrenebilmek için şu bilgilere gereksinim vardır;
Bir daire/binayı kiralar iken ilgili kira kontratının tapuda kayıtlı mal sahibi veya o kişinin yetkilendirmiş bulunduğu şahıs ile yapılması gereklidir. Kira kontratı yapabilme yetkisi sadece mal sahibinde olup o kişinin eşi, çocukları veya ailesinden herhangi birisi, kendisine mal sahibince verilmiş geçerli bir yetki belgesi olmadığı sürece kira kontratı yapmaya yetkili değillerdir.
Kira kontratında yer alan kira süresi boyunca, kiracı mal sahibine kira ödeme borcu altına girer, aynı zamanda mal sahibi de kiracısına ilgili daireyi tahsis etme borcu altına girer. Kira kontratının süresi ne kadar uzun ise kiracı olarak ilgili taşınmazda oturma süresi de o kadar uzun garanti altına alınmış olur.
Yapacağınız kira kontratının özel şartlar bölümünde kiraladığınız mülkün kiralanma şartları bulunmaktadır. ilgili bölümün içerisinde yazılanları ayrıntılı olarak kontrol edilmesinde yarar vardır. Ekte örnek olarak bir kira kontratı özel şartlar bölümü yer almakta olup ilgili örnekten faydalanmanızı tavsiye ederiz.
Bir daire kiralanırken en büyük sorun mal sahibinin sizden tahliye taahhüdü istemesidir. Tahliye taahhütleri noterden olabilecekleri gibi düz beyaz kağıt üzerine yazılıp imzalanmak sureti ile de geçerli olabilen, şekil şartına bağlı olmayan çift taraflı sözleşmelerdir. Yalnız Yargıtayımızın son kararlarına göre kira kontratının başlangıç tarihi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliklerini kaybetme durumları ortaya çıkmıştır.
Daire/binanın tasvip edilmeyen insanlarca kullanımını engellemek amacı ile kimin kiracı olacağının kesin olarak belirlenerek kontratın o kişi üzerine yapılmasında büyük yarar vardır. Ancak 6570 sayılı kanuna göre ilgili taşınmazın devredilme hakkı verilmemiş ise - ki bu hak verilmemelidir - kontrat sahibinden başkasının kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.
Daire/Binayı kiraya verirken o taşınmazın ne şekilde kullanılacağının açıkça belirtilmesi gerekmektedir (ev, büro, lokanta gibi). Kiralayan kişinin ilgili taşınmazı kontratta yazan şeklin aksine kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.
Daire kiraya verilirken istenilen özel şartların kontrata eklenmesi gerekmektedir. Bu durumlar ile ilgili olarak ekte verilen " Özel Şartlar" örneğinin incelenmesinde fayda vardır.
Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.
Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.
KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün) sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir. Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır. Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.
Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra % kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.
Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir. Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.
Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay % 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.
Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler. Döviz kurunun iki çeşidi vardır.
Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.
Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri mutlaka yazılmalıdır.
Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri( kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.
Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardır.
.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur, şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta, iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur. 10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için, 3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor. Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı, onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında, ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.
Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir. Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya ..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz. Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim, der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada itiraz hakkı bulunamaz.
Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar, gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.
Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan, tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan, konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir. Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?
Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru, kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.
Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir. Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir. Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.
Belgeyi Word dökümanı olarak bilgisayarınıza indirmek için tıklayınız.
Tapu Sicil Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa, vasi, kayyım ve kanuni temsilcileri vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini Tapu Sicil Müdürüne bildiriler ve ayrıca, bu rehberde her işlem için gerekli olduğu belirtilen belgeleri ibraz ederler.
Tapu Sicil Müdürü istemin hak sahibinden veya temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğu tesbit ettikten sonra başvuru fişini düzenleyip, İşlemi ilgili memura havale eder.
İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde, vatandaşın sözlü istemi işin mahiyetine göre tescil, terkin, istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazılı hale getirilir.
Ayrıca, görevlendirilen memur, yapılacak işlem için gerekli tapu hacını hesaplayıp T.C. Ziraat Bankası şubesindeki vergi dairesi adına açılan hesaba yatırılması için tahakkuk fişi düzenleyerek vatandaşa verir. Ayrıca,döner sermaye için föy bedeli tahsis edilir. Tapu harçları yatırıldıktan sonra, işlem Resmi Senedi gerektiriyor ise, düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere "Okudum” ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.
Taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle Okunur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğu söylendiği taktirde, okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine "Okundu" ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi veya mührü basılır ve tanıklara tasdik ettirilir.
Sağır-dilsiz veya kör yahut Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise yine yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve tanıklar huzurunda şahsa anlatılır ve isteğine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğine uygun olması halinde bu kişilerin isminin üzerine "Okundu" ibaresi yazılıp altına imzası alınır ve tanıklara tasdik ettirilir. İşlem tamamlandıktan sonra işlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenleyip ilgilisine verilir.
Taşınmaz malların satışında, emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere,satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli üzerinden) 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı alıcı için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye işletmesince belirlenen Föy bedeli, tahsil ettirilir.
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (4 üncü) pozisyonu gereğince;
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre;
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (6.a,b,c) pozisyonlarına göre;
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (3 üncü) pozisyonuna göre;
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (1.a,b,c) pozisyonlarına göre;
(*) 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 26.ncı maddesinde yapılan değişikliklerle konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilerine, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşlarınca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur. Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekili tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.
Sadece yapı kullanma izni (iskan ruhsatı),fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a.b.) pozisyonuna göre;
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a.b.) pozisyonuna göre;
Tapu harcı açısından intifa hakkının taşınmazdaki değere oranı:
Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında,taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3’ü intifa hakkı olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse, işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 75.000.000 TL ise 50.000.000 TL sı intifa hakkı,25.000.000 TL sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet) ayrılır.
a. Kadastro Müdürlüğündeki Mali Yönü
Cins değişikliği işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır.
b. Tapu Sicil Müdürlüğündeki Mali Yönü
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (13.a,b,c) pozisyonlarına göre;
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin 3239/96-B maddesi ile eklenen fıkrada, "Bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27.nci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç %50 fazlasıyla alınır." Hükmü yer almaktadır.
Buna göre cins değişikliğiyle ilgili olarak Emlak Vergisi Beyannamesinin verildiğinin belgelendirilmemesi halinde 13/c maddesindeki harç %50 fazlasıyla tahsil edilecektir.
13/a maddesindeki harçlarla ilgili olarak da ilgili maliye kuruluşuna harcın %50 fazlasıyla tahsil edilmesi yolunda duyuru yapılması gerekmektedir.
a. Kadastro Müdürlüğündeki Mali Yönü
Birleştirme işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye. İşletmesi Saymanlığına yatırılır.
Düzenlenen tescil bildirimlerinin aslına yapıştırılmak üzere Damga Vergisi Kanunu'na göre damga pulu ilgilisince temin edilir.
b. Tapu Sicil Müdürlüğündeki Mali Yönü
Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinde yapılacak her hangi bir işlem için hak sahibi tarafından verilen vekaletnamenin şekil ve içerisinde aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
Düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca 5 Ekim 1961 tarihli La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip, "Apostille" (Convention de La Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk konsolosluğun tasdiki aranmadan işlem yapılacaktır.
"Apostille" tasdiki bulunmayan vekaletnamelerde ise ilgili noter imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu merciinin imza ve mührünün de o yerdeki Türk konsolosluğunca tasdik edilmiş olması aranılacaktır.
...
...
...
