Köyden kente göçle birlikte şehirlerin çehresi Hızla değişti.Önce pıtrak gibi apartmanlar yükseldi varaşlor gecekondularla doldu. Sonra apartmanlar yıkılıp,gökdelenler dikilmeye başlandı.Gecekonduların yerinisiteler uydu kentler aldı.Son dönemin modası ise rezidanslar.
Ancak 'toplu yaşam kültürü' kentleşmedeki bu hıza paralel gelişmeyince adliyeler açılan davlarla doldu.Apartmanlarda ki komşu kavgaları adliye koridorlarına taşındı.Yaşanan yıkıcı depremlerde apartmanlarda herkesin kafasına göre yaptığı değişikliğin ne kadar acı sonlara yol açtığını gösterince harekete geçmek için ne kadar geç kalındığı ortay çıktı.
İşte 42 yıl sonra değişen Kat Mülkiyeti Yasası bu mantıkla hazırlandı.Estetik,konfor yada ticari amaçlarla olası bir depremde tüm binanın katili olabilecek kötü komşulara karşı artık yasa yürürlükte olacak.
Apartmanlarda yaşamanın kurallarını belirleyen Kat Mülkiyeti Yasası 1965 yılında çıkartıldı.Hızla büyüyen şehirler kentlerin etrafında kurulan uydu kentler ve büyük sitelerle ilgili kurallar yasada yer almadığı için Yargıtay içtihatları ile buralardaki sorunlar çözülmeye çalışıldı.
Binlerce vatandaşın yaşamını yitirmesine neden olan Marmara depremi,apartmanların hiç de sağlıklı yapılmadığını göz önüne serdi.Binaların depreme karşı güçlendirilmesi gerekiyordu,ancak yasada zorunluluk bulunmadığı için bir türlü gerçekleştirilemedi.
Olası bir İstanbul depreminde binlerce evin yıkılacağına ilişkin kıyamet senaryolarının konuşulduğu bir dönemde,Yargıtay'ın isteği ile hazırlanan Kat Mülkiyeti Tasarısı Meclis'e gönderdi.Meclis'te tüm partilerin desteği ile yasalaştı.Cumhurbaşkanı da bekletmeden onaylayınca resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.
Yasa ile getirilen en önemli yenilik binaların depreme karşı dayanıklı hale getirilmesinin önündeki engellerin kaldırılması oldu.Yasa, depreme karşı güçlendirmeyi kapıcı,bahçıvan ve bekçi gibi apartmanın ortak giderleri arasına aldı.Bina sakinleri güçlendirme masraflarını eşit oranda paylaşıp ödeyecek.Ödeme yapmayanlar hakkında mahkemeye başvurulacak.
Apartman aidatları ile ilgili ise iyileştirmeye gidildi.Eski yasada aidat geciktirildiğinde her ay içim %10 oranında faiz ödenmek zorundaydı.Bu rakam %5e indirildi.
Kat malikleri, yapıların depreme karşı dayanıklı hale getirilmesi çalışmalarında evlerine girilmesine izin vermek zorunda.Eski yasada ortak alanlar;temeller,ana duvarlar,tavanlar,koridorlar ve merdivenler olarak belirlenmişti.Depremlerde,alt kattaki mağazalarda veya evlerde kesilen kolonlar ve duvarlar nedeniyle felaketin bilançosunun daha da büyüdüğüne işaret ediliyordu.
Yeni yasaya ise,binanın ortak alanları içine "taşıyıcı sistem oluşturan kiriş,kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin diğer parçası elemanlar" ibaresi eklendi.Böylece ev sahiplerinin "kafasına göre" davranmasının önüne geçildi.Artık evlerde taşıyıcı sistemin parçası olan kolon ve kirişler kesilmeyecek duvarlar yıkılarak odalar birleştirilmeyecek.
Ortak yer ve tesislerdeki bozukluk bina ya da dairelere zarar veriyor,acilen onarılması gerekiyorsa ya da depreme karşı güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkeme kararı ile belirlenmişse bina sakinlerinin izni aranmayacak.Bu onarımlar yapılacak.Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım,tesis ve değişiklik yapamayacak.
Tavan taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde onarım,komşuların izni alınarak yapılacak
Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,onarım,değişik dış badana veya boya yaptıramayacak.Yani artık isteyenin balkonlarını istediği renge boyama devri kapandı.
Borçlarını sürekli geciktirerek komşularını çileden çıkartan vatandaşların evleri satılacak.Ancak bu kişilerin zarar uğraması önlenecek.Borcunu ödemediği için mahkeme satış kararı vermişse evin değeri kararın çıkmasına en yakın tarihe göre hesaplanacak.Eski yasa evin değeri olarak davanın açıldığı tarihteki fiyatı geçerli buluyordu.Davalar en az 2 yıl sürdüğü için vatandaşlar büyük kayıplara uğruyordu.
Kat malikleri tarafından verilen kararlar aleyhine toplantıya katılanlar mahkemeye iptal davası açabilecek.Borç yükümlülüğünü yerine getirmeyenler için de aynı şey geçerli olacak.Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere,aynı mahkemece 20YTL'den 2 bin YTL ye kadar idari para cezası verilecek.
Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılacak.Bunu yapmayan binalarda 50 ile 250 YTL arasında para cezası verilecek.
Kat Mülkiyeti Yasasına ilk kez büyük siteler ile ilgili hükümler eklendi.Parseller üzerine kurulmuş büyük sitelerde yılda bir yönetim seçimi büyük sıkıntı yaratıyordu.Site büyük olduğu için bir yıl içinde yönetimi belirlemek mümkün olmuyordu.Yasa ile birlikte bu sıkıntı da ortadan kalktı.Büyük sitelerde iki yılda bir site yönetiminin seçilmesine olanak tanındı.
Öncelikli olarak toplu yapılarda neyin kastedildiği tanımlandı,kat irtifakının nasıl korunacağının çerçevesi çizildi.
Sitelerdeki,parsel ve parsellerdeki bir den çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri,kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak,o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecek.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı,yer ve tesisler bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri tarafınca yönetilecek.
Sitelerde tek bir yönetim planı yapılacak.Yönetim planı,toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacak.Yönetim planının değiştirilmesi için tolu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayının beşte dördünün oyu aranacak.
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler o yapılardaki kat malikleri tarafından bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler is bütün kat malikleri tarafından karşılanacak.
Yasa yürürlüğe girmeden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan ana gayrimenkuldeki,kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçmek zorunda olacak. Bunu yapmayanlara 1000 YTL idari para cezası kesilecek.
Yasa yürürlüğe girmeden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları,yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde yasa hükümlerine uygun hale getirilecek.Yönetim planında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olacak. Mevcut toplu yapı yönetimleri yönetim planı değişip buna göre yönetici seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürecek.
5711 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUNUN METNİNİ GÖRMEK İÇİN TIKLAYINIZ.
