Apartman Sakinleri - Rahat, Huzurlu ve Güvenli Bir Yaşam İçin

Sizden Gelen Sorular.

Kapıcı ile İlgili Sorular

Yöneticiyim sigortalı kapıcımız var benim sorum seçilen her yeni yönetim aynı kapıcıyla çalışmak zorunda mı eski yönetimle yapılan sözleşme yeni yönetimi bağlar mı yeni sözleşme yapılması gerekmezmi veya yeni bir kapıcıyla anlaşamaz mı anlaşırsa ne olur?

Kapıcının işvereni kat malikleri kurulu olup, kat malikleri kurulunca yetkili kılınmadıkça yönetici kapıcının işine son veremez.

Kapıcı ile sözleşme yapan yönetici bu hususta kat malikleri kurulundan yetki almalıdır.Kaldı ki yapılan sözleşme kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olup yönetici vekil sıfatı ile hareket etmektedir.

Sigortasız kapıcı çalıştırmanın yöneticiye bir cezası var mı?

Bina görevlinizin Çalışma Bakanlığına vereceği bir şikayet üzerine hizmet süresi ile bağlı olarak çalışana ait SSK bildirgesi vermediğiniz ve prim yatırmadığınız için çok büyük oranlara varan ceza ödemeniz gerekecektir.
Ayrıca çalışanın açacağı iş davası üzerine de yasal haklarını da ödemek durumunda kalabilirsiniz.

Oturduğum apartmanda yönetici kapıcıyı sigortasız olarak çalıştırmaktadır.örneğin kapıcı merdiven silerken kaza geçirdi mahkemeye verdi sorumlu olan yöneticimidir yoksa bütün kat maliklerimi? Ayrıca ben kiracıyım?

Kapıcının işvereni kat malikleri kurulu olup çalışan ile ilgili yasal sorumluluklar anataşınmazda mülk sahibi olan kişilerindir.

28 daire ve 2 dükkandan oluşan bir apartmanda oturmaktayım, apartmanımızın oldukça iyi bir kapıcısı olduğu halde bazı kişiler kapıcının kişisel haklarını kendi çıkarları adına hiçe saydığından ve de bazı kişilere kapıcı giderlerinin fazla gelmesi nedeniyle kapıcı çalıştırılması istenmiyor apartmanımız zemin+7 kattır ve de asansörlüdür.daireler bağımsız olarak ısınma sağlar kalorifer yoktur.

K.M.K göre:

1-kaç katlı ve de kaç daireli kalorifersiz , asansörlü apartmanda kapıcı çalıştırmak zorunludur.
2-eğer zorunluluk yoksa kapıcı çıkartılabilir mi,çıkartılabilmesi için kaç kişinin talep etmesi gerekmektedir.
3-çıkartıldığı takdirde kendine yapılması gereken ödemeler nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yasal düzenlemeler gereği anataşınmazda kapıcı çalıştırılması yönünde yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Kat malikleri Kurulunun çoğunlukla alacağı bir kararla kapıcı çalışırılması yada kapıcının işten çıkarılması yönünde karar alınabilir.
İşten çıkarılan kapıcıya çalıştığı süre ile bağlantılı olarak ihbar ve kıdem tazminatı, izin, fazla çalışma ücreti gibi diğer yasal hakları ödenmeli ve ibraname düzenlenmelidir. Aksi taktirde kapıcının açacağı bir dava ile karşı karşıya kalma ihtimaliniz oldukça yüksek olacaktır.

Bu hususlarda bilgi edinmek için apartman yöneticileri için hazırlanan el kitaplarından temin edebilirsiniz.

Kapıcımız işten ayrıldı onun yerine alacağımız kişinin de bir grup tarafından kapıcı dairesinde kalması, bir grup tarafından da dışarıdan bakması isteniyor. Apartmanda kalmasını isteyenler ''hizmet karşılığı kiraya verip'' maaş vermeden sigorta yaptırmadan kapıcı tutulabileceğini söylüyorlar, dışardan isteyenlerde böyle bir yol izlendiği takdirde (kapıcının daireden çıkarılması sorun olacağı için) şikayette bulunacaklarını söylüyorlar, Apartman yöneticisi olduğum için şikayete istinaden açılacak davada ben sorumlu olacağım dolayısıyla yasal olmayan hiçbir şeyin altına imza atmak istemiyorum. ''hizmet karşılığı kiracı'' olarak kapıcı istendiği takdirde hangi yasayı esas alarak hareket etmeliyim ve gelecek olan apartman görevlisiyle nasıl bir sözleşme yapmalıyım?

Apartman görevlisinin binada kapıcı dairesinde ikamet edip etmemesi, SSK açısından, yasal yükümlülüklerini yerine getirmeniz açısından farklılık arz etmeyecektir.Zira binanızda kapıcılık hizmeti almaya başladığınız andan itibaren kişi SSK açısından sigortalı kat malikleri kurulu ise işveren sıfatını kazanacak ve SSK bildirgesi vermek,pirim yatırmak gibi sorumlulukların sahibi olacaktır.
Yasal uygulamalar ve özellikle Yargıtay kararlarında da sabit olduğu üzere kapıcı dairesinde kira karşılığı bir kişinin ikamet ediyor olması apartman hizmetlerinde çalıştırıldığı taktirde onun kapıcı sayılmasına engel teşkil etmeyecektir.
Bu nedenle ileride SSK cezası almamak ve kapıcının açacağı dava ile sıkıntı yaşamamak için yasal yükümlülüklerinizi yerine getirerek kapıcı çalıştırmanız uygun ve hukuki olacaktır. Konuyla ilgili gerekli sözleşmeyi 'Sözleşme Örnekleri' bölümünde bulabilirsiniz.

Apartmanımızda bulunan kapıcı dairesini tüm kat maliklerinin izni ile kiraya verdik benim sorum şu
1 - Kapıcı dairesinde oturan kişiye kiracı olduğunu ve kesinlikle kapıcılık yapmayacağını bir kiracı olduğuna dair kontrat yaptık daha sonra bir sorun çıkar mı? (sigorta açısından)
2 - Vergi ödememiz gerekir mi ?

Kapıcı dairesinin kat malikleri kurulunun oluru ile kiraya verilmesi mümkün olup, bu kişiden binanıza ait temizlik, servis gibi konularda hiçbir şekilde hizmet almamanız halinde bina görevlisi olarak değil kiracı olarak kabul edilecektir.

''Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi tarafından, tüm kat maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairelerinin kiraya verildiği, elde edilen kira gelirinin gayrimenkul sermaye iradı olarak beyannameye dahil edilip edilmeyeceği hk.
Tarih 03/04/2000
Sayı B.07.0.GEL.0.43/4301-250/14440
T.C.
MALİYE BAKANLIĞI
Gelirler Genel Müdürlüğü

TARİH : 03.04.2000
SAYI : B.07.0.GEL.0.43/4301-250/14440
KONU : Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi
tarafından, tüm kat maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairele-
rinin kiraya verildiği, elde edilen kira gelirinin gayrimenkul
sermaye iradı olarak beyannameye dahil edilip edilmeyeceği hk.

...................

İLGİ : 22.06.1999 tarih ve 99/38 sayılı dilekçeniz.

İlgi dilekçenizin incelenmesinden, 6364 konuttan oluşan ve tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetiminiz tarafından, 6364 kat malikinin ortak olduğu 278 kapıcı dairesinin kiraya verildiği belirtilerek, elde edilen kira gelirlerinin nasıl vergilendirileceği konusunda Bakanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında ''Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.'' denilmiş, aynı maddenin bir numaralı bendinde de Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu madde hükmüne göre, 6364 kat malikinin sahip olduğu 278 adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir.

Bu durumda

Anılan gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde:

Aynı Kanunun, 21 inci maddesinde '' Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 240.000.000 (Bu tutar 1999 takvim yılı gelirleri için 420.000.000 liradır.) Lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi ve eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar." hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısmı beyan edilecektir.

Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74 üncü maddesinde gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son, bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25'ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.

Anılan Gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında, ''Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakten veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.'' denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanunun 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.

Aynı Kanunun 86 ncı maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL.) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86 ncı maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.

Yine aynı Kanunun 121 inci maddesinde ''Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur.'' hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.

Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanunun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.

Ayrıca, aynı Kanunun 70 inci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanunun 94 üncü maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklardır.

Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dahil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.''

Maliye Bakanlığının yukarıdaki tebliği 2.sorunuzun yanıtını içermektedir.

Apartmanda sadece haftada 2gün temizlik yapan bunun karşılığında da bedelini alan şahıs aynı zamanda yıllardır bağkurludur.Kapıcı dairesinde kalmakta binanın deposunuda kendi işi için kullanmaktadır.Şu anda ihtilaflı olup SSK ile bizi korkutmak istemektedir.Sorumluluğumuz var mıdır?Hem ticaret yapıp bağkurlu hem de 2gün temizlik yapıp SSK'lı olunur mu?SSK sorumluluğumuz yoksa kıdem tazminatı sorumluluğumuz var mı?

Bu kişiyi temizlik dışında binanızda bir apartman görevlisinin yapması gereken işler içinde çalıştırıp çalıştırmadığınız hususu da önem taşımakta olup kiracılık ilişkisini belgelemeniz gerekmektedir.Aksi halde kat malikleri olarak yasal sorumluluğunuzun doğması söz konusu olabilecektir.

Apartman görevlimize haksızlık yapıldığını düşünüyorum. görevine yönetici son verebilir mi ? Biz apartman sakinleri bu konuda ne yapabiliriz?

Apartman görevlisinin işvereni kat malikleri kurulu olup, yönetici kat malikleri kurulunca yetkili kılınmadıkça apartman görevlisinin işine tek başına vereceği bir kararla son veremez.Bu hususta kat malikleri kurulunun karar alması gerekir.

bu yıl doğalgaza geçtiğimiz için kapıcıyı çıkartıyoruz ve kıdem tazminatını hesapladık. Apartmanımızın altında 3 dükkan var . Dükkanlarda tazminata katılacaklar mı, eğer katılacaklarsa mal sahibimi yoksa, kiracısı mı ödeyecektir?

Kat mülkiyeti kanunu 20.maddesi kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça kapıcı ,
kaloriferci , bekçi gibi anagayrimenkulde çalıştırılan kişilerin giderlerine eşit olarak katılmalarını öngörmüş olup bu giderlere bu kişilerin tazminatlarını da dahil etmiştir.

Anagayrimenkulde çalıştırılan kişilerin işvereni Kat Malikleri kurulu olup bu kişilerin sigorta, tazminat gibi yükümlülükleri de kat maliklerine aittir.
Bu nedenle kapıcı tazminatını ödeme yükümlülüğü kat malikine aittir. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliklerine ilişkin borç ve yükümlülükler bağımsız bölümü fiilen kullanan kişiler içinde aynen geçerli olduğından kiracılarda ödedikleri kira bedeli ile sınırlı olarak bu borcun muhatabı olurlar.Ödedikleri miktarı kira borcundan düşerler.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 3.10.2001 Tarih, Esas 2001/18-642, Karar 2001/662 sayılı kararına göre,
''Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. İş Kanununun ilgili maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir.

Yönetim planında genel giderlere kat maliklerinin katılımının ne şekilde olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, 2814 sayılı yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa'sının 20/a maddesi gereğince kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı, bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. ''

Dükkanlarda anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olduklarından kapıcı giderlerine katılmak zorundadırlar.

Ben bir bina yöneticisiyim. 2007 yılı içerisinde apartmanımızın görevlisi (kapıcı) sağlık nedeniyle 75 gün rapor aldı. (görevlimiz 365 günü tamamlamadığından) Görevlimiz memuriyet süresine göre yıllık izni olan 20 gün iznini kullanabilir mi?

Yıllık izin bakımından çalışılmış gibi sayılan haller

İş Kanunu
''madde 55.- Aşağıdaki süreler yıllık ücretli izin hakkının hesabında çalışılmış gibi sayılır:

a) İşçinin uğradığı kaza veya tutulduğu hastalıktan ötürü işine gidemediği günler (Ancak, 25 inci maddenin (I) numaralı bendinin (b) alt bendinde öngörülen süreden fazlası sayılmaz).''
düzenlemesi yukarıda verilmiş olup bu madde gereği izin hakkı hesaplanmalıdır .

2008© ASES Yonetim ve Danismanlik Hizmetleri.