Apartman Sakinleri - Rahat, Huzurlu ve Güvenli Bir Yaşam İçin

Sizden Gelen Sorular.

Asansör Giderleri İle İlgili Sorular

Asansör parasını ödemek istemiyorum. Giriş katında asansör başlıyor tam benim kapımın girişinde hiç işim yok asansörle yönetici benden onun bakım parasını istiyor ama ben vermek istemiyorum ne yapmam gerekir . Şu anda yöneticimiz geçici ben taşınalı 2 ay oldu 2 ayda verdim ama bundan sonra vermek istemiyorum yardımcı olur musunuz?Benim haklarım ne olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine göre,
''Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma,güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.''

Giriş ve Zemin katların yada Dükkan sahiplerini asansör ve otomat,su gideri gibi bazı giderlerden muaf tutulmaları yasal olarak mümkün ise de bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına yada kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmanız ve ona göre talepte bulunmanız gerekmektedir.Bu yönde farklı bir düzenleme yada alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.

Onaylı projesinde asansör yeri var olan apartmanınızda yönetim toplantısında söyle bir karar alınmış asansörü bir kişi yaptırıp kilit koyup özel kullanma izni verilmiş bu arkadaşta yaptırıp kilit koyup özel kullanıyor bende arsa payıma düşen masrafı verip faydalanmak istiyorum fakat yaptıran kişi benden harcadığı masrafın yarısını istiyor bu durumu kişisel çözemedim kanun yönünden ne yapabilirim?

Sulh hukuk mahkemesinde dava açarak hakimin duruma müdahalesini talep etmelisiniz. Bina mimari projesinde yer alan asansörün yapımını kat maliki olarak talep etme hakkınız olup ve bu nedenle oluşan masraflara ise tüm kat maliklerinin katılımını bu dava yolu ile sağlayabilirsiniz.
Binanızda bulunan asansörün giderlerinin kat maliklerine pay edilmesini bu yolla sağlamanız olasıdır.
Ancak bir avukattan yardım almanız yararlı olacaktır.

14 daireli apt giriş katında oturuyorum. 2 yıl önce apartman yöneticisi karar alınmadan asansörü halatları dışında yeniledi. Babam asansör yenileme ücretini ödemedim. Doğru mu?

''Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,''
Kat Mülkiyeti Kanunu 35.madde düzenlemesi yukarıda verilmiş olup yönetici bu madde gereği anataşınmaz için lüzumlu olan tedbirleri alma görev ve hakkına sahiptir.
Bu nedenle yapılan işin giderlerine katılmanız gerektiği kanaatindeyiz.

Asansörü olmayan 5 katlı bir apartmanda oturuyorum. Bu binaya asansör yaptırabilmemiz için gerekli şarlar nelerdir ? Teşekkürler.

Kat Mülkiyeti kanunu 42.madde düzenlemesine göre,
'' Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.''

Bu madde şartlarına göre karar alınması durumunda yapılacak yenilik ve ilavelerin tüm kat maliklerinin yararına olacağından hareketle bu giderlerin tüm kat malikleri arasında pay edileceği de kuşkusuzdur. Ancak bu paylaşım yenilik ve ilavelerden kat maliklerinin ne oranda faydalandıkları belirlenerek yapılmalıdır.Bunun tespiti de adalet ve hakkaniyet kurallarına göre yapılacaktır.

Ayrıca madde metninde belirlenen çoğunluk toplantıya katılan kat maliklerinin çoğunluğu olmayıp tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur.Madde metninde açıkca karardan söz edildiğinden yazılı veya noter kanalıyla da olsa değişikliğe onay verilmiş olması yeterli olmayacaktır.

Ancak bina mimari projenizde asansör var ise bu durumda asansörün yapılmasını sulh hukuk mahkemesinde açacağınız dava yolu ile talep edebilir ve masraflara tüm kat maliklerinin katılımını sağlayabilirsiniz

Apartmanımızın asansör boşluğu var toplantı yapıp asansör yaptırmak istiyoruz 15 daireyiz çoğunluk yeter mi yani 8 daire evet derse yapılabilir mi?

Öncelikle binanızın onaylı mimari projesinde asansör bulunup bulunmadığını da tespit etmeniz yararlı olacaktır.

Bu konuda aşağıdaki Yargıtay kararı sorunuza çözüm niteliği taşımaktadır.Şöyleki
''Dava, asansör yapım giderlerinden payına düşeni ödemeyen kat maliki hakkında yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.Anataşınmazın yerinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda anayapının beş katlı olduğu, onaylı projesinde asansör boşluğu bırakılmış olmasına karşın İmar Yönetmeliği gereğince beş katlı yapılarda zorunlu bulunmaması nedeniyle başlangıçta inşa edilmeyen asansörün daha sonra kat malikleri kurulunun 27.2.1999 tarihli kararı uyarınca yapıldığı saptanmış, ancak asansör yapımı ile ilgili bu karar Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesinde öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanmadığı için yasal olmadığı görüşüne yer verilmiş, mahkemece de bu görüş doğrultusunda davanın reddine karar verilmiştir.Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür. ''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 26.9.2002 Tarih,Esas 2002/7092 Karar 2002/8738 sayılı kararı.

Binamızın onaylı projesinde asansör bulunmaktadır.1 daire hariç bütün daireler asansörün yapılmasını istememektedir.Ancak asansörün yapılmasını isteyen kişiye karar defterinde asansörü yaptırması için izin verdiler.BU kişide paranın tamamını ödeyip ve asansörü faal duruma getirdi ve kilit koydu.özel olarak kullanmaktadır.apartmanın karar defterinde bu kişinin asansörü özel olarak kullanması için benim imzam yok.bu asansörü bende kullanmak istiyorum.fakat yaptıran kişi masrafın % 50 sini verirsem kullanabileceğimi söylüyor. bende asansöre arsa payı oranımda katılmak istiyorum.

Mimari projenizde yer alan asansörün yapılmasını kat maliklerinden her biri Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak talep etme ve diğer kat maliklerini de bu masrafa katılmalarını sağlama hakkına sahiptir.

Sizin de mimari projenin uygulanması yönünde dava açarak tek bir kat maliki tarafından yapılan asansörün yapım giderlerine tüm kat maliklerinin katılımını sağlayarak ve yapım giderini o kat malikine ödenmesini sağlayarak asansörden yararlanma hakkını elde etmeniz mümkündür

Apartmanımız yaklaşık 30-35 yıllık bir bina. Bazı kat malikleri asansör yapılmasını istiyorlar. Binada asansör boşlukları mevcut fakat 7 katlı binada 5 kat asansörden faydalanabilecek.Buna katılmama hakkımız olabilirmi?

''Anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür. ''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 26.9.2002 Tarih,Esas 2002/7092 Karar 2002/8738 sayılı kararı bu konuya ilişkin olup mimari projenizde kaydı bulunan bir asansörün yapımına tüm kat malikleri katılmak durumundadır.

Ancak mimari projede kadı bulunmuyorsa Kat Mülkyeti yasasının 42.maddesi gereği,
''Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.''
karar almanız ve bu işlerin giderlerini yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, hesap ederek karşılanmasını sağlamanız gerekmektedir

Oturduğum apartmanda asansör yapılabilmesi için son derece müsait yer olmasına karşın bir iki malikin muhalif olması nedeniyle binamıza asansör yaptıramadık.bu konuda çoğunluk oyu yeterlimi yoksa tüm maliklerin rızası mı gerekmektedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu 43.madde düzenlemesine göre
''Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar.''

Bu düzenleme gereği bina mimari projesinde olmamasına rağmen asansör yapılmasına ilişkin karar almanızda ve uygulamanızda yasal bir engel bulunmamaktadır.

Yeni yapılmış olan apartmanımızda asansör boşluğu var ancak mütahit yapmamış,kendimiz yaptırmak istiyoruz,masrafını eşit şekilde 1.katlarda oturan sakinlerde ödeyecek mi?

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 12.5.2005 Tarih,Esas 2005/2157, Karar 2005/4928 sayılı kararına göre
''Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu anataşınmazın mimari projesinde yer alan asansörün yaptırılmasına, asansör yapım giderlerinin tüm kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde meydana gelecek değer artışları ve kullanım kolaylığı oranında katılmalarına karar verilmesini istemiş mahkemece, davacı tarafın davasının yerinde olmadığı gerekçesi ile reddine karar verilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre, tüm kat malikleri, anataşınmazın bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden ve yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda özellikle anataşınmaza ait mimari projede anataşınmazın A-B-C blokları ve bu bloklardaki toplam 35 bağımsız bölümden oluştuğu taşınmazın ortak yerlerinin ( dava konusu ile ilgili olarak ) kat merdivenleri bunlara bitişik asansör boşlukları ve terastaki makine daireleri olduğu açıklanmıştır. Keşif tarihinde tespit edilen duruma göre her bloğun kat merdivenine bitişik, onaylı projesine uygun şekilde 3 adet 1.00x1.90 cm. iç ebatlı asansör boşluğu bırakıldığı bu boşluklara 1. bodrum kattan girildiği içlerinin sıvasız olup asansör monte edilmediğinden diğer kat sahanlığındaki kapıların yapılmadığı çatı katlarında bu asansör boşluklarının üstüne isabet eden kısımlarda asansörlerin makine daireleri için projesindeki gibi uygun manevra odası hacimleri yapılıp bırakıldığı görülmüştür. Anataşınmazın onaylı mimari projesinde asansör olduğuna göre bugüne kadar asansör yapılmamış olması, bundan sonra yapılması için kat malikleri kurulunca bu konuda bir karar alınmasını gerektirmez. Kat maliklerinden her biri bu noksanlığın tamamlanmasını istemek hakkına sahiptir. O halde mahkemece yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı tüm deliller toplanarak oluşacak kanaat doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 26.9.2002 Tarih, Esas 2002/7092 Karar 2002/8738 sayılı kararına göre ise
''Anataşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak anayapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, anataşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, anayapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.''

Bu düzenleme gereği kat malikleri aralarında bir gider paylaşım esası belirlememişlerse yada bu konuda ihtilaf varsa yukarıdaki yargı kararları gereği bağımsız bölümlerin değerlerindeki artış ve kullanım esasları belirlenerek hakaniyete göre bir gider paylaşımı yapılması gerektiği kanaatindeyiz.

8 katlı ve 24 daireli bir apartmanda yöneticiliği devraldım. Apartman asansörsüz olmasına rağmen, bu sene dışardan asansör yaptırmak istiyoruz. Bu konuda 24 daireden 16 dairenin onayı var, geri kalanlar onaylamıyor. Giriş ve üstündeki katlar maliyetine katılmamak için onaylamıyor. Apartman toplantısına onaylamayanlar katılmadığı için toplantıda asansör yapılması konusunda bir karar alındı. Bu durumda asansör yapabilir miyiz? Apartman sakinlerinin tamamının onayı gerekli midir? Onaylamayanlar da ödemeye katılmak zorunda mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmü aşağıdaki gibidir

''Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
...
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir...'' şeklindedir.

Yargıtay'ın bir kısım kararlarında, asansörün 42. madde kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu durum karşısında, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir

2008© ASES Yonetim ve Danismanlik Hizmetleri.