Emlak ve Yasa

Emlak ve Yasa

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve Kapsam

MADDE 1
(1) Bu Kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı. Rehin, diğer sınırlı aynı haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan ve bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet, yetki, sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir.

( 2 ) Bu Kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans, görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar.

(ESKİ HALİ)

Tanımlar

MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:

  1. Bakanlık: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı,
  2. Birlik: 7/6/2005 tarihli ve 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu hükümlerine göre her ilde kurulan esnaf ve sanatkarlar odaları birliğini,
  3. Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu,
  4. Lisans: Emlak müşavirliği lisansını,
  5. Meslek odası 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını,
  6. Ticaret odası: 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince illerde kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını ifade eder.

(DÜZENLENMİŞ HALİ)

Tanımlar

MADDE 2
(1) Bu Kanunda geçen:

  1. Bakanlık: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı,
  2. Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu,
  3. Lisans: Emlak müşavirliği lisansını,
  4. Emlak Meslek odası 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını,
  5. Ticaret odası 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını,
  6. İlgili Meslek Odaları, Ticaret Odaları ve Emlak Meslek Odalarını ifade eder.

Emlak Müşavirliği Komisyonu, Görevleri ve Çalışma Esasları

Emlak Müşavirliği Komisyonu

MADDE 3

  1. Bu Kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla, merkezi Ankara'da bulunan Emlak Müşavirliği Komisyonu kurulmuştur.
  2. Emlak Müşavirliği Komisyonu dokuz üyeden oluşur. Komisyon üyeleri dört yıl süre ile seçilir. Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevlendireceği en az daire başkanı düzeyinde dört üye ile meslek odalarının seçimle belirlenen kendi organları arasından belirleyeceği dört üyenin katılımlarıyla oluşur.

Komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir.

Komisyonun Görevleri

MADDE 4

(1) Komisyonun görevleri şunlardır:

  1. Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,
  2. Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri olmaya hak kazananlara lisans belgesi vermek, bunlara ilişkin lisans kayıt defteri tutmak.
  3. (YENİ EKLENDİ) Emlak müşaviri olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,
  4. Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartı ile emlak müşaviri unvanı altında Türkiye'de yapmaları hususunda Bakanlığa teklifte bulunmak,
  5. Bu Kanunun 14. maddesinde belirtilen durumlarda lisans iptaline karar vermek,
  6. Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında düzenlenecek hizmet sözleşmelerinin şeklini ve içeriğini belirlemek,
  7. Bu Kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.

Komisyonun çalışma usul ve esasları

MADDE 5

  • (1) komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır.
  • (2) Komisyon üyelerine (2000) göstergenin memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak ücret aylık olarak ayrıca ödenir. Bu ücretten damga vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz.
  • (ESKİ) (3) Komisyonun sekreterya hizmetleri meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst birimi tarafından yerine getirilir.
  • (YENİLENEN HALİ) (3) Komisyonun sekreterya hizmetleri ilgili meslek odalarının üst kuruluşları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce müştereken belirlenen bir birim tarafından yerine getirilir.
  • (YENİ EKLENEN) (4) Bu Kununun uygulamasının gerektirdiği mali yükümlülükler ve harcamalara ilişkin işlemler ilgili meslek odalarının üst kuruluşları tarafından yerine getirilir.

Emlak Müşaviri Olmanın Şartları, Lisans Alınması ve Lisans İptali

Genel Şartlar

MADDE 6
(1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır:

  1. Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye'de sanat veticaretini yürütmeye izinli olmak,
  2. Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak,
  3. Kamu haklarından mahrum bulunmamak,
  4. Türkiye'de ikamet etmek,
  5. 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı altı ay veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak,
  6. Ceza veya disiplin soruşturması sonucunda memuriyetten çıkarılmamış olmak.

Özel Şartlar

MADDE 7
(1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır:

  1. En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ve Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile emlak ve emlak yönetimi adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak,
  2. Lisans sınavını kazanmış olmak,
  3. Staj olarak meslek odasınca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam altı aylık eğitimi tamamlamış olmak,
  4. Lisans almış olmak,
  5. (ESKİ) İlgili meslek odasına kayıtlı olmak,
    (YENİLENEN) Lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olması.

(2) Ancak girdiği dört sınav sonunda başarılı olamayanlar bir daha bu sınava giremezler.

Sınav, lisans ve kimlik belgesi

MADDE 8

  1. Lisans sınavı, komisyon tarafından merkezi sistemle yapılır. Lisans sınavında başarılı olarak emlak müşaviri olmaya hak kazananlara komisyon tarafından lisans verilir ve ilgili meslek odası tarafından kayıt ve tescil işlemleri yapılarak kimlik belgeleri verilir.
  2. Verilecek lisanslar komisyonca lisans kayıt defterine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce lisans ve sicil defterine kaydedilir.

Yemin

MADDE 9
(1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.

İşyeri açılması ve değişikliği

MADDE 10

  1. Emlak müşavirleri , ilgili meslek odalarına bildirdikleri işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgelerini çalıştıkları işyerinin görülen bu yerine asmak zorundadırlar.
  2. İşyerini değiştiren emlak müşavirleri onbeş gün içerisinde yeni işyerlerinin açık adresini ilgili meslek odasına bildirmek zorundadırlar.
  3. Emlak müşaviri, hizmetlerini gerçekleştirmek için bağımsız bölüm tahsis etmek zorundadır. Bu bağımsız bölümde başka bir iş ve hizmeti icra edemez.
  4. Emlak müşavirleri faaliyet alanlarında lisansları ile kendi adlarına sadece bir işyeri açabilirler, ancak başka bir işyeri veya şube açmaları halinde bu işyerlerinin veya şubelerin sorumluluğunun başka lisans sahibi emlak müşavirleri tarafından üstlenilmesi zorunludur. Kendi lisansları ile adlarına işyeri açan emlak müşavirleri aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan emlak müşavirleri bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamazlar.

Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler

MADDE 11

  1. Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorundadırlar.
  2. Bu şirketler, emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.

Yabancı emlak müşavirleri

MADDE 12
(1) Emlak müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin Türk tabiiyetindeki emlak müşavirlerinde aranan diğer nitelikleri taşımak koşuluyla, ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartıyla emlak müşaviri unvanı altında Türkiye'de yapmalarına Komisyonun teklifi ve Bakanlığın onayı ile izin verilebilir.

Lisans iptali

MADDE 13
(1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir.

  1. Lisans sahibinin kendi talebi üzerine.
  2. Bu Kanunun 6. ve 7. maddelerindeki şartların kaybedilmesi ve bu şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde.
  3. Bu Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iki defa, üçüncü fıkrasına göre üç defa ceza verilmesi halinde.
  4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alınması halinde.
  5. Meslek odalarınca üyeliğine son verilmesi halinde.

Emlak Müşavirlerinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Hizmet Sözleşmesi ve Bedeli

Emlak Müşavirlerinin görev ve yetkileri

MADDE 14
(1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanırlar:

  1. Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkulün kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, kiralama işlemlerine aracılık etmek,
  2. Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul alımı, satımı, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, pazarlama faaliyetlerinde bulunmak ve bu işlemlere ilişkin anlaşma protokollerini düzenlemek,
  3. Hizmet sözleşmelerine göre belirlenen işlerle ilgili olarak resmi mercilerde inceleme yapmak bu işleri Kanun hükümlerine göre takip etmek ve sonuçlandırmak,
  4. Kamu kurum ve kuruluşlarıyla gerçek ve tüzel kişilerin talepleri halinde, meslek alanına yönelik konularda danışmanlık, bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak,
  5. İlgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak,
  6. Emlak müşavirliği faaliyet alanındaki kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak.

Hizmet Sözleşmesi

MADDE 15

  1. Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında şekli ve içeriği komisyonca belirlenerek ilgili meslek odaları tarafından bastırılan hizmet sözleşmeleri düzenlenir.
  2. Sözleşmeyle yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi halinde, düzenlenen hizmet sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur.
  3. Emlak müşavirleri, eşi ile kendisinin ve eşinin üstsoy ve altsoy dışındaki iş sahipleri ile, düzenleme şeklinde vekalet akdi almış olsalar dahi, hizmet sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.
  4. Hizmet sözleşmesinde, belirlenen sürenin sonunda emlak müşaviri tarafından işlemin sonuçlandırılamaması halinde, iş sahibi tarafından emlak müşavirine yazılı şekilde bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda, emlak müşavirince hizmet bedeli talebinde bulunulamaz.
  5. Emlak müşaviri bir şirket namına çalışıyor ise hizmet sözleşmesini o şirket adına düzenler. Emlak müşavirinin bu Kanundan doğan sorumluluğu saklıdır.

Hizmet bedeli

MADDE 16

  1. Emlak müşavirleri hizmetleri karşılığında ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alırlar.
  2. Emlak müşavirlerinin hizmetlerine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilir.

Sorumluluk

MADDE 17

  1. Emlak müşavirleri, yaptıkları hizmetlerle ilgili cezai sorumlulukları doğduğu takdirde 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlisi ile ilgili hükümlerine tabidir. Yaptıkları hizmetler ile ilgili olarak ortaya çıkan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi kapsamındaki Hazine zararından iş sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
  2. Emlak müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacıyla ilgili meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulur.

Kanun kapsamı dışında kalanlar

MADDE 18

  1. Hak sahibi gerçek kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişilerin ve kiracılık hakları ile ilgili olarak bizzat işlem yaptıracak kiracıların, gayrimenkuller üzerinde asaleten veya temsilcileri vasıtası ile yapacakları işlemler bu Kanun kapsamı dışındadır.
  2. Bu Kanun ile emlak müşavirlerine verilen görev ve yetkiler başka meslek disiplinlerinin görev alanlarına müdahale anlamına gelmez.

Meslek unvan ve yetkilerinin haksız kullanılması

MADDE 19

  1. Kanunlarca kamu kurum ve kuruluşları ile görevlilerine tanınan görev ve yetkiler hariç olmak üzere bu Kanun uyarınca kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişilerce, emlak müşavirlerine tanınan yetkiler ile meslek unvanının veya benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
  2. Meslek odaları, birinci fıkra hükmüne aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendikleri takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.

Mesleki yükümlülükler ve denetim

MADDE 20

  1. Emlak müşavirleri ve bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamaz.
  2. Emlak müşavirlerinin, iş elde etme ve pazarlama amacıyla 7/12/1994 tarihli ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız rekabete yol açacak ve mesleği küçük düşürecek türde promosyon, ilan, reklam gibi faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.
  3. Emlak müşavirlerinin faaliyetleri; bu Kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

Ceza Hükümleri

MADDE 21

(1) Bu Kanunun 19. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur.

(ESKİ) (2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgil meslek odasınca verilir.

(YENİLENEN) (2) Bu Kanunun 11. ve 12. maddeleri ile 20. maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında beşbin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.

(ESKİ) (3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.

(YENİLENEN) (3) Bu Kanunun 10. 15. ve 16. maddeleri ile 20. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.

Yönetmelikler

MADDE 22
(1) Bu Kanun kapsamındaki:

  1. Emlak müşavirlerinin çalışma usul ve esaslarına,
  2. Emlak müşavirlerinin alacağı ücretlere ilişkin,
  3. Mesleki alanda bilirkişilik ve gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi usul ve esaslarına,
  4. Eğitim, staj, sınav ve lisans verilmesi ile unvanın kullanılmasına dair usul ve esaslara,
  5. Emlak müşavirliği komisyonu ile sekreteryasının çalışma usul ve esaslarının düzenlenmesine,
  6. Emlak müşavirlerinin denetiminin yapılması veya yaptırılmasına,
  7. Sigorta fonuna,

ilişkin yönetmelikler itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça onaylanmak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur.

(ESKİ)
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.

GEÇİCİ MADDE 2
(1) Bu Kanunun geçici 1. maddesi kapsamındaki kişiler iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir.Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek meslek odaları ile ilişkileri kesilir.

GEÇİCİ MADDE 3
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.

(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları meslek odası tarafından re'sen sona erdirilir.

GEÇİCİ MADDE 4
(1) Komisyonun sekreterya hizmetleri meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca yürütülür.

(YENİLENEN)
GEÇİCİ MADDE 1
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, ilgili meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları (Dernekler tarafından verilen ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7. maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.

GEÇİCİ MADDE 2
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilk ve orta okul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları fatura ve ilgili meslek odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişiliklerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi staj şartları aranmaksızın "Emlak Müşaviri Lisans Sınavına" giriş hakkı verilir. İş bu sınavı kazanmaları halinde bu Kanunun Emlak Müşavirine tanıdığı hak ve yetkileri altı yıl süre ile kullanırlar. Bu kişiler en geç bu sürenin sonunda en az lise ve dengi okul diploması almak suretiyle meslek odalarına ibraz etmedikleri takdirde Emlak Müşavirliği yapamazlar.

GEÇİCİ MADDE 3
Bu Kanunun geçici 1. ve geçici 2. maddeleri kapsamındaki kişiler, iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu Kanun kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içerisinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir. Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek Meslek Odaları ile ilişkileri kesilir.

GEÇİCİ MADDE 4
(1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22. maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları ilgili meslek odası tarafından re'sen sona erdirilir.

Yürürlük

MADDE 23
(1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 24
(1) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

MADDE GEREKÇELERİ

MADDE 1 - Madde ile Kanunun amacı ve kapsamı ortaya konulmaktadır. Kanun taşınmaz maliklerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi ile alım, satım, irtifak, rehin, ipotek gibi işlemler ve danışmanlık, taşınmazlara yönelik olarak bilirkişilik yapmak, yine hak sahipleri adına kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi yapmak konusunda yetkili olacak emlak müşavirlerinin, yetki, sorumluluk ve denetimlerini düzenlemeyi amaçlandırmaktadır.

MADDE 2 - Madde ile Kanunda geçen bazı ifadelerin tanımları yapılmaktadır.

MADDE 3 - Madde ile emlak müşavirlerinin denetimi ve mesleğin icrasında meydana gelebilecek sorunların çözümü amacıyla merkezi Ankara'da bulunan dokuz üyeli bir komisyon oluşturulmaktadır. Buna göre, komisyonun başkanının Bakanlıkça belirlenmesi, diğer sekiz üyenin dördünün en az daire başkanı düzeyinde olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, kalan dört üyenin de meslek odalarınca belirlenmesi öngörülmüştür.

Ayrıca, komisyondaki meslek odasınca belirlenen üyelerin meslek odası organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyelerin ise, Kurumun yazılı bildirimi ile değiştirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.

MADDE 4 - Komisyonun görev ve yetkileri belirtilmiştir.

MADDE 5 - Komisyonun çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir.

MADDE 6 - Emlak müşaviri olmak için sahip olunması gereken genel şartlar belirlenmiştir.

MADDE 7 - Emlak müşaviri olabilmek için eğitim, sınav,staj konularında zorunlu olan özel şartlar belirtilmiştir. Emlak müşavirliği, özellikli bir hizmet alanı olduğundan, dört yıllık yüksek öğrenim ya da tapu-kadastro, harita ve emlak konusunda eğitim veren bir yüksek okul mezunu olmak şartı ile ayrıca lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olmak şartları aranmıştır.

MADDE 8 - Madde ile emlak müşavirliği sınavının yapılma şartları, sınavı kazananların lisans kayıt ve tescillerinin nasıl yapılacağı ile sicil kaydı işlemlerinin kimlerce yapılacağı belirtilmektedir.

MADDE 9 - Madde ile emlak müşavirlerinin görevlerine başlamadan önce yapmak zorunda oldukları yeminin, nereden ve nasıl yapılacağı belirtilerek, yapılacak yeminin metni düzenlenmiştir.

MADDE 10 - Madde ile emlak müşavirliği mesleğinin nerede ve nasıl icra edileceği iş yeri değişikliğinde uyulacak kurallar, işyerinin özellikleri, emlak müşavirlerinin lisanslarını sadece bir işyerinde kullanabileceği gibi kurallar belirtilmektedir.

MADDE 11 - Madde ile, emlak müşavirliği mesleğini icra etmek amacıyla kurulan şirketler için zorunlu şartlar belirlenmiştir. Bu amaçla, emlak müşavirliği şirketleri, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorunda olduğu ve bu şirketlerin emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemeyecekleri düzenlenmiştir.

MADDE 12 - Madde ile, yabancıların ülkemizde emlak müşavirliği hizmetlerinde çalışabilmesi için gerekli olan şartlar belirlenmekte olup, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı emlak müşavirlerinin taşıması gereken şartların yanında, karşılıklılık, komisyon teklifi ve Bakanlık onayı şartları getirilmiştir.

MADDE 13 - Madde ile, emlak müşavirliği lisansını almış olanların bu lisans ve yetkilerinin hangi hallerde sona ereceği düzenlenmiştir.

MADDE 14 - Madde ile, emlak müşavirlerinin görev ve yetkilerinin sınırları belirlenmiş olup, emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri, kiralama işlemlerine aracılık etmek, gayrimenkulun kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, alım-satım, rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konusunda aracılık etmek, meslek alanına giren konularda danışmanlık ve bilirkişilik yapmak, kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerin talepleri halinde gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak, ilgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak, kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak olarak sayılmıştır.

MADDE 15 - Madde ile, emlak müşavirleri ve iş sahibi arasında hizmet sözleşmesinden doğan ilişkiler düzenlenmiştir. Sözleşme ile yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi durumunda, sözleşmenin bir örneğinin tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibrazının zorunluluğu olduğu öngörülmüştür.

MADDE 16 - Emlak müşavirlerinin hizmetleri karşılığında, meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alması ve hizmet bedelinin taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilmesi hususları düzenlenmiştir.

MADDE 17 - Emlak müşavirlerinin hizmetlerinden doğan sorumlulukları nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilelir ile ilgili hükümlerine tabi olduğu, yaptıkları işlerden dolayı ortaya çıkan Hazine zararlarından iş sahibi ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları, ayrıca emlak müşavirlerinin mali yükümlülüklerini karşılamak amacıyla sigorta fonu oluşturulacağı düzenlenmiştir.

MADDE 18 - Madde ile, Kanun kapsamı dışında kalan işlemler düzenlenmiştir.

MADDE 19 - Madde ile, kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından emlak müşavirlerine tanınan yetkilerin ve meslek ünvanının kullanılmasının yasal olduğu, aykırı davrananların tesbiti durumunda meslek odalarının Cumhuriye Başsavcılığına bildirme zorunlulukları olduğu düzenlenmiştir.

MADDE 20 - Emlak müşavirlerinin mesleki yükümlülükleri ve denetimi hususları düzenlenerek, yaptıkları işlerin hukuka ve mevzuata uygunluğunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili odalarınca denetleneceği düzenlenmiştir.

MADDE 21 - Madde ile Kanun hükümlerine aykırı davrananlara uygulanacak cezalar düzenlenmiştir.

MADDE 22 - Kanun kapsamında çıkarılacak yönetmelikler düzenlenmiş ve bu yönetmeliklerin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde ilgili meslek odasınca hazırlanması öngörülmüştür.

GEÇİCİ MADDE 1 - Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle; ilk ve orta okul ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 1/1/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu belirli belgelerle ispatlayan gerçek kişiler ve emlak müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilerin Kanunun 5. maddesinde öngörülen şartlar aranmaksızın emlak müşavirliği lisans sınavına giriş hakkı verileceği düzenlenmiştir.

GEÇİCİ MADDE 2 - Madde ile, geçici 1. madde hükmü kapsamındaki kişilerin iki yıl içinde lisans sınavını en fazla 4 kez kazanamayanların durumları düzenlenmiş geçici lisans belgelerinin iki yıllık süre için geçerli olduğu, bu süre içinde açılan sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilmesi, başarısız olanların ise geçici lisans belgelerinin iptal edilmesi öngörülmüştür.

GEÇİCİ MADDE 3 - Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişilerin kanun ile ilgili yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki statülerini kanun ve yönetmeliğe uygun hale getirme zorunlulukları ile bu yükümlülükleri süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtlarının meslek odası tarafından re'sen sona erdirileceği düzenlenmiştir.

GEÇİCİ MADDE 4 - Meslek odalarının oluşturacağı meslek kuruluşu üst biriminin teşkiline kadar komisyon merkezinin bulunduğu yer meslek odasınca Emlak Müşavirliği Komisyonunun sekreterya hizmelerinin yürütülmesine yönelik düzenleme yapılmıştır.

MADDE 23 - Yürürlülük maddesidir.

MADDE 24 - Yürütme maddesidir.

GENEL GEREKÇE

Toplum yaşamında sosyal ilişkilerin oluşmasında temel unsurlardan birisi taşınmaz mallardır. Taşınmazlara ait hukuki düzenlemeler pek çok yasada yer almıştır. Buna bağlı olarak, taşınmazlara ilişkin pek çok hizmetin kamu idarelerince yaplmakta olduğu görülmektedir.

Taşınmazlara ilişkin kamu hizmeti yapılırken kendiliğinden ve işin doğası gereği ortaya bürokratik iş ve işlemleri takipte vatandaş ve kamu idareleri arasında aracılık yapan bir hizmet unsuru doğmuştur. Herhangi bir yasal düzenleme olmaksızın ortaya çıkan bu hizmet alanında pek çok insanımız iş takipçimiz, komisyoncu gibi adlarla faaliyet göstermektedir. Uzun yıllardan beri varlığı bilinen bu aracı hizmet unsuruna belirli bir meslek disiplini verilmemiştir. Sözü edilen bu aracılık hizmetinin doğuşu büyük ölçüde, taşınmaz mal sahiplerinin önemli bir bölümünün taşınmaz mal hukukundan doğan şekli unsurlar bilmedikleri ve yapılması zorunlu şekli, bilgi ve belgeleri düzenleyemediklerindendir. Bürokratik iş ve işlemlerin oluşturulmasında bunları yapabilecek bilgilere sahip güvenilir bir aracıya başvurularak yardımcı olmaları istenildiğinden, iş takipçiliği hizmeti ortaya çıkmıştır.

Borçlar Kanunun kabulü ile bu meslek dalı, Borçlar Kanununun 404 ila 409. maddeleri arasında "tellaliye" hükümleriyle düzenlenmeye çalışılmıştır. Ancak, söz konusu maddelerde, emlakçının mesleki anlamda bir tanımının yapılmamasının yanı sıra, çalışma usul ve esaslarına yönelik gerekli düzenlemeler de bulunmamaktadır. Yasal düzenlemesi tellaliye hükümleri ile kısıtlanan meslek, süreç içerisinde daha profesyonel bir işletmecilik anlayışını benimseyen meslek mensuplari önderliğinde; kahvehane köşelerinde gelişmiş ülkelerdeki örneklerini arayatmayacak ölçülerdeki mekanlara ve işletme koşullarına taşınmıştır.

Meslek odalarının verdiği bilgilere göre ikiyüzellibine yakın vatandaşımızın geçim kaynağını oluşturan meslek, kapsam ve çalışma usul ve esasları yönüyle halen yasal bir düzenlemeye tabi olmayıp tamamen teamül ve uygulamaya terk edilmiştir.

Günümüz ekonomik hayatın içerisinde önemli miktarlarda paranın el değiştirdiği ve ekonomiye tekrar kazandırıldığı bu meslek kolu, mesleki örgütlenmelerini; 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu gereğince kurulan ticaret odaları, 5362 sayılı esnaf ve sanatkarlar meslek kuruluşları Kanunu gereğince kurulan meslek odalarında bünyelerinde gerçekleştirmektedirler.

Ancak, mevcut meslek örgütlerinin hissetmekte oldukları yasal statünün eksikliğinden kaynaklanan tereddütler sonucu, emlakçılılk mesleğinin tanımı ile çalışma usul ve esaslarının, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Türk Standartları Enstitütüsünün tebliğleri ve meslek standardı çalışmaları ile kısmen düzenlenmesi sağlanmıştır.

Bununla birlikte, taşınmazlara ilişkin çeşitli iş ve işlemlere bağlı olarak bu işlerin kısmen veya tamamen ifası ile uğraşan emlak emlak iş takipçisi, emlakçı, emlak komisyoncusu, emlak müşaviri, emlak değerleme uzmanı, emlak bilirkişisi gibi belirli bir temele dayanan ve dayanmayan isim ve sıfatlar altında bir çok yapılanma olması, kişi ve kuruluşların bu meslek grubuna itimadların sarsmakta ve ihtiyat hatta çekimserlikle yaklaşmalarına sebebiyet vermektedir. Bu meslak grubunun yaptığı iş ve işlemlerin, gerek hizmetin ifası gerekse kamu kurum ve kuruluşlarının ilgi alanlarına yakınlıkları sebebiyle tamamen bir uzmanlık alanıdır.

Bu nedenle, bu mesleğin belirli bir yasal statü, mesleki örgütlenme ile unvan yetkilere sahip kişilerce ifası, bu hizmetten yararlanmak isteyen kişilerin güven duygusu içerisinde hizmet alamaması, muhatap olduğu kamu kuruluşları ve özellikle Tapu Sicil Müdürlükleri görevlileri üzerinde haksız itham ve kötü imaj yaratılması gibi sakıncalara yol açabilmektedir.

Sonuç olarak, taşınmazlara ilişkin hizmetleri yerine getiren Kamu İdarelerine duyulması gereken genel güveni sarsacak davranışların önlenmesi, taşınmaz mallara ait hukuki işlemler sırasında vatandaş ile kamu idareleri arasında ihtiyari olarak aracılık ve bilgilendirme hizmetlerini yerine getirecek emlak müşavirlerinin faaliyet ve işlemlerini disiplin altına alarak, bu kişilerin vatandaş ile aralarındaki ilişkilerin kanun güvencesi altında yürütülmesi gereksinimi ortaya çıkmış ve bu gerekliliğin sağlanması amacıyla bu tasarı düzenlenmiştir.

Bu itibarla, hazırlanan tasarının yasalaşması halinde sayılan tüm sakıncaların önüne geçileceği gibi, mu mesleğin ifası sırasında doğabilecek ekonomik kayıpların da önlenmesi mümkün olacak. Emlak müşavirleri ve emlak müşavirliği de hak ettiği kariyer ve unvanı kazanmış olacaktır.

Emlak mı satacaksınız? Önce diploma lütfen! (Haber)

Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı tamamlandı. Tasarıya göre, işe yeni başlayacakların mutlaka üniversite mezunu olması gerekiyor - Mevcutlar bu zorunluluktan muaf, ancak onların da 1 yıl süreyle kurs gördükten sonra merkezi bir sınava girerek lisans alması şart.

SANAYİ Bakanlığı'nın Temmuz 2003'te yayınladığı Mecburi Standart Tebliği'nden sonra, şimdi de mesleğe ilişkin yasal düzenlemenin hazırlıkları başladı. Bugünlerde hazırlanan ve bakanlığa gönderilme hazırlığı yapılan Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı ile emlak komisyonculuğu, şirketle müşteri arasındaki sözleşmenin dışında da standarda kavuşuyor. Peki bugüne kadar işler nasıl yürüyordu? Emlak müşavirliği yapan şirketlerin hazırladığı sözleşmelerle. Ancak müşteri, bu sözleşmeyi okumadan aceleyle imzalıyorsa, sonradan tatsız olaylar yaşanabiliyor, tabii ki imzalanan sözleşme esas alınıyordu.

ÖNCE ÜNİVERSİTE

Bugüne kadar kapora uygulaması, cayma ya da yer gösterme ücreti gibi konularda şikayetlerin olduğu sektör, yasayla kuralları belli hale gelince, müşterinin ve emlak müşavirinin hakları netleşecek. Ayrıca, iki sandalye bir masa ile mahalle arasında açılıveren emlakçılara da standart gelecek. Yasa tabii ki müktesap hakları koruyor. Ama bunu yaparken de mevcut emlak komisyoncularının, bulundukları yerdeki ticaret odası da meslek odasına üye olması şartını arıyor. Yani odaya üye olmayanlar piyasadan siliniyor. Konuyla ilgili olarak Türkiye Emlak Meslek Odaları ve Dernekleri Koordinasyon Kurulu Başkanı Ali Taylan'dan bilgi aldık. Taylan, "Bu yasanın savaşını 15 yıldır veriyoruz" diyerek sektörde nelerin değişeceğini anlattı: "Öncelikle lisanslama zorunluluğu geliyor. Halen çalışanlar ve yeni mesleğe girecekler üst kuruldan geçerek lisans belgesi alacak. 1 yıllık kurstan sonra Ankara'da merkezi sistemle yapılacak sınav sonucu bu belge verilecek.

İMZA SORUMLULUĞU

Öte yandan emlak komisyoncularına imza sorumluluğu getiriliyor. Tapu dairelerinde yapılan işlemlerde herhangi bir yanlışlık doğduğunda hazineye karşı sorumlu oluyorlar. Daha önce sorumlulukları yoktu." Taylan, odalara kayıtlı emlak müşavirleriyle çalışan vatandaşların imzaladığı sözleşmelerin matbu sözleşmeler olduğunu belirterek, "O sözleşmelerde yer gösterme ücreti alınması öngörülmez. Zaten yeni yasa tasarısında da böyle bir ücret yok. Ancak satılık gayrimenkulde hizmet bedeli ödenir. Cayma bile olsa bu bedel ödenir. Örneğin mal sahibi ile karşılıklı satış sözleşmesi yapıldı, satıcıya kapora verildi ama alıcı caydı diyelim, Borçlar Kanunu'na göre yine de emlakçıya yüzde 2 hizmet bedelini ödemek zorundadır" diye konuşuyor.

FARKLI BİR İMAJ

Ali Taylan 15 yıldır uğraştıkları konunun 1 yıl içinde netleşmesinden çok umutlu. "Türkiye'de 200 bin emlakçı var. Yasanın çıkmasıyla birlikte bu mesleği yapanların farklı bir imajı ve vitrini olacak" diyor ve ekliyor: "Sistem olmayınca bütün iş kişinin ahlakına ve eğitimine kalıyordu. Emlakçılığın çok rahat girilebilir bir meslek olması da sıkıntı yaratıyordu. Bundan sonra hiçbir kuruma bağlı olmadan çalışanların tamamı piyasadan silinecek."

Tapuda İş Takibi de Yapabilecek (Haber)

İmza sorumluluğu:

Tapu dairesinde yapılan işlemde herhangi bir hata olmasına karşılık emlak komisyoncusunun da imza sorumluluğu olacak.

Lisanslama zorunluluğu:

Mevcutlar ve yeni mesleğe girecekler 1 yıl kurstan sonra üst kuruldan geçerek lisans belgesi alacak.

Yeni başlayacaklarda üniversite mezunu olma şartı aranacak. Halen mesleği icra edenler eğer odalara kayıtlı ise bu şarttan muaf tutulacak.

Odalara kayıtlı olanlara, Tapu ve Kadastro'da her türlü işlemi yapma ve iş takibi yapma yetkisi veriliyor.

Alım, Satım ve Kiralama Hakkında Bilgi

KAT MÜLKİYETİ

Tanımı: Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri arsa payı ve bağımsız yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri adına ( Kat mülkiyeti kütüğünde ) veya (kat mülkiyeti zabıt defterinde) kaydı gereken bağımsız ve yeni bir mülkiyet çeşididir.

KİRA SÖZLEŞMESİ

Tanımı: Bir gayrimenkulün ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanılmasını bir başkasına terk etmesidir. Kira sözleşmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisi ile kiracı veya temsilcisi arasında yapılan bir sözleşmedir.Kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi,noterde de yapılabilir

SATIŞ

Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.

İstenecek Bilgiler: İşlem tapu sicil müdürlüğünden talep edilirken aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar:

  1. Satışa konu taşınmaz
  2. Satış bedeli
  3. Alıcının adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret unvanı veya adı
  4. Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı
  5. Satış bedeli tamamen alınmayacak ise kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği

SATIŞ VAADİ

Tanımı: Satış Vaadi,ileride yapılacak satım akdinin taahhüdüdür. Satış vaadinde esas olan satış akdini yapma borcudur. Dolayısıyla satış akdinden farklı bir sözleşmedir. Ön akit mahiyetindedir. Satış vaadi mülkiyeti alıcıya geçiren bir sözleşme olmayıp,satış vaadi sözleşmesinde sözleşmede belirtilen sürede ayni hakkın geçirilmesini isteme hakkı verir.Satış vaadi sözleşmesi Noterde düzenlenebilir. Tarafların talebine bağlı olarak tapu siciline şerh verilir. Satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu siciline şerh edilebilir. Ancak adli yargıya müracaat için 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Bu süre sözleşmede akdin yapılacağı tarih belirtilmemişse bu tarihten itibaren başlar.

İMAR UYGULAMASI

Kent yada kasaba halkının sağlığını korumak,toplumsal,ekonomik ve kültürel gereksinmelerini ülke,bölge ve kent verilerine dayanarak oturma,çalışma,dinlenme ve ulaşım gibi kentsel işlevler arasında denge kurup eldeki ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yolları bulmak için varsa kadastro durumunu da belirtilen haritalar üzerinde toprak parçalarının kullanım biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren tüzel bir değeri olan onaylanmış belgelere imar planı denir.

İmar planı sınırı içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile,yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait buluna yerlerle birleştirmeye ve bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya müstakil,hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

İmar planı bulunan bir yerde İmar Kanunu 18.md.si gereğince bir düzenleme yapıldığı taktirde düzenlemeye konu parselin önceki yüzölçümünün en çok % 35'i düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz olarak kesilebilir.

Kesilen bu miktarlar o bölgenin yol,meydan,park,otopark,yeşil saha,çocuk bahçesi,cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden başka amaçla kullanılamaz.

Bir bölgede 2981-3290 sayılı yasa gereği de imar planı yapılabilir. İmar planı yapılması talebe bağlı bir işlem olmayıp,uygulamayı yapacak kamu tüzel kişilerinin plan yapımına ilişkin kararı alması yeterlidir.

Plan kararı alınıp onaylandıktan sonra düzenleme sınırı içinde bulunan parsellerin tapu kütüğü beyanlar hanesine " imar uygulamasına alınmıştır." Şerhi işlenerek işleme başlanır. Planın düzenlenmesinden sonra şuyulandırma cetveli ve diğer evraklar kontrol için Kadastro Müdürlüğüne gönderilir. Kadastro kontrolundan sonra tescil için Tapu siciline gider.

KAMULAŞTIRMA

Tanımı: Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallarının tamamına veya bir kısmına el koyması işlemidir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma, Tapu Siciline şerh verilmesi veya mülkiyetin nakli olmak üzere iki şekilde yansır.Şerh verilmesi iki kısımda mütalaa edilir:

Geçici Şerh: Kanunun 7.maddesi gereği ilgili kamu tüzel kişiliği tarafından kamu yararı kararı alınmasından sonra Tapu Siciline bildirilir, buna istinaden Tapu Sicil Müdürlüğünce de Tapu Kütüğü'nün beyanlar hanesinde belirtme yapılır. Bu şerh tasarruflarına engel değildir.

Kesin şerh: kanununun 31.b maddesi gereği kurumca bildirilmesini müteakip şerhler sütunun da Tapu Sicili'ne belirtmesi yapılır. Bu şerh taşınmazın devir ferağ ve temlikini yasaklar.

Mülkiyetin nakli de iki şekilde gözükür:

Rızai Ferağ: Satış işlemi gibidir. Taraflar birlikte müracaat ederek tescil talebinde bulunurlar.

Mahkeme kararı ile (hükmen) tescil: Malikin rızaen ferağ vermemesi halinde mahkemenin vereceği karara istinaden tescil yapılır.

Kamulaştırma işlemi taşınmazın tamamı veya kısmı için yapılabilir.

ŞUF'A (HAKKI ÖNALIM) M.K. 658-659

Tanımı: Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın,hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdırŞuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.Şuf'a hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.

ŞUF'A DAN FERAGAT

Hisseli taşınmazlarda,hissedarlar dışında üçüncü kişilere satış yapılması halinde diğer hissedarların kanunen öncelikli satın alma hakları bulunmaktadır. Söz konusu bu haktan paydaşlar isterlerse feragat edebilmektedir. Feragat halinde,feragatte bulunan hissedarlar bir birlerine karşı bu haktan yararlanamazlar.

Kanuni şufa hakkından feragat için Tapu Sicil Müdürlüğü veya noterlikçe feragat sözleşmesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde söz konusu sözleşmenin tescili için Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekecektir. Tescili talepte bulunacak kişiler feragatte bulunan hissedarlar veya onların temsilcileri olacaktır.

BAĞIŞ

Taşınmazın karşılında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.

Medeni Haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerce bağışlanamaz.

Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olanlarla, bu hakları kullanma yeterliliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından ( Veli,vasi vb.) temsil edilen kişiler, kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde, kendilerine yapılan taşınmaz hibesinin kabul edemezler. Mümeyyiz kütük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için, bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

DEVRE MÜLK HAKKI TESİSİ

Tanım: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır.

Bu belirli dönemler 15 günden daha az süreli olamaz. Sürelerin toplamı ki bakım süresinde dahil bir yılı aşmaması gerekir.

HACİZ

Kesinleşmemiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi mümkün olan mallara icra dairesinin el koymasıdır.Gayrimenkulun hacizli olması,onun bir başkasına devrini veya üzerinde hak tesisini engellemez. Taşınmazı hacizli olarak devralan veya lehine hak tesis edilenlerin tapu kütüğünde kayıtlı haciz şerhini gördüklerine dair beyanı,bu işlemler için düzenlenen resmi senet veya tescil işlem belgesinde belirtilerek ilgilinin imzası alınmaktadır.Hacizin kamu alacağından dolayı konulması halinde,mevcut haciz şerhi tapu kütüğünden terkin edilmediği müddetçe taşınmaz devredilemez,üzerinde ayni bir hak tesis edilemez. Bu işlemler ancak haczi koyan ilgili makamın muvafakati ile yapılabilir.

Terkini: Haciz terkini, haciz koyan merciin yazılı talebi ile sicilden terkin edilir.

İHTİYATİ HACİZ

İhtiyati hacizlerde,alacak taraflar arasında ihtilaflı olup,ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak için konulan hacizdir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talepleri ilgili mahkemenin talebi ile icra müdürlüklerince Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılmaktadır.

Terkini: İhtiyatı hacizi koyduran merciin talebi ile terkin edilir.

KAT İRTİFAKI

Tanımı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı), bu haklara sahip olanlara da (Kat İrtifakı Sahibi) denir.

KONKORDATO

Borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişilerin alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için Ticaret Mahkemesi tarafından izin verilmesidir.

KOOPERATİF İŞLEMLERİ

Genel olarak Yapı Kooperatiflerinin tapuda yapacakları işlemlerin belli başlıları,taşınmazın iktisabı ve satımı ile tamamlanan yapıların üyelerine dağıtımı işlemleridir.Kooperatifler bu işlemlerini genel kurullarından aldıkarı yetki ile yaparlar. Bunun için genel kurulun, yapılacak iş ve bu işi kimin yapacağını karar altına alması gerekir. Ticaret Kanunu ve Kooperatifler Kanunu Yapı Kooperatiflerinin taşınmaz alımı ve satımlarında genel kurul kararını zorunlu kılmakla,ticari maksatla taşınmaz alım satımı yapmalarına kısıtlama getirmek istemiştir. Çünkü Kooperatifin esaslı amacı,kuruluş gayesini gerçekleştirmektir.

Kooperatifler Ticaret Kanununa tabi olup;tüzel kişi olmaları dolayısıyla yapacakları işlemlerde bağlı oldukları Ticaret Sicil Memurluklarından alacakları Yetki Belgesi ile temsil edilirler.Genel kurul kararında alım-satım yapılacak taşınmazın hangi il,ilçe,mahalle veya köy sınırında olduğu,hangi bedel üzerinden alınacağı veya satılacağı, yetkililerin kimler olduğuna ilişkin bilgilerin belirtilmesi gerekir.Kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirmelerinden sonra yapılan mesken veya işyerlerinin üyelerine dağıtımına ferdileşme denmektedir.

Ferdileşme işleminde; kur'a sonucunda her üyeye hangi bağımsız bölümün isabet ettiğini gösterir kooperatifçe düzenlenen veya noterden onaylı listelerin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ile işlem yapılır. Talebin Kooperatif temsilcileri tarafından yapılması gerekir.Ferdileşmede beyan olunan değer üzerinden %o 1,2 tapu harcı ve her bağımsız bölüm için Eğitime Katkı Payı alınır.

MAHKEME İLAMLARI

Tanımı: Mahkeme ilamları tescilden önce mülkiyetin edinilmesini sağlayan sebeplerden biridir. Mülkiyet kararın kesinleşmesi ile el değiştirmiştir. Tescilden önce mülkiyet geçmiştir. Şuf'a hakkının kullanılması Satış vaadi,ölünceye kadar bakma akdi,hükmen miras taksimi vs. sebeplerle verilen kararlar örnek olaylar olarak gösterilebilir.Yabancı mahkeme kararları Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkındaki 2675 sayılı yasada düzenlenmiştir. Buna göre yabancı mahkeme kararı için tenfiz kararının verilmesi gereklidir. Tenfiz kararını verecek Türkiye'deki mahkeme ilgili yasada belirtilmiştir.

TEVHİT ( BİRLEŞTİRME )

Tevhit,birbirine bitişik olan bir veya daha fazla sayıda parselin tek parsel haline dönüştürülmesi işlemidir.

TRAMPA

Trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir .Her ne kadar trampa edilen mallar arasında değer denkliği söz konusu ise de bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.

MESLEK BİLGİLERİ ve MESLEKİ TERİMLER

  1. EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.
  2. HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.
  3. PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.
  4. ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir
  5. ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.
  6. MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.
  7. ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.
  8. KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir
  9. ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.
  10. İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.
  11. İFRAZ (ayırma): Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.
  12. TEVHİD (birleştirme): Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.
  13. KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.
  14. KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.
  15. CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.
  16. İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.
  17. DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.
  18. KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.
  19. AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.
  20. SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.
  21. MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.
  22. DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.
  23. GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.
  24. VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.
  25. VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.
  26. MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.
  27. ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.
  28. ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.
  29. İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.
  30. HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.
  31. TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.
  32. İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.
  33. İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.
  34. KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.
  35. İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.
  36. KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.
  37. EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.
  38. VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.
  39. 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.
  40. TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

Kiralanan Taşınmazın Yeri

Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" hükümlerine tabi olup ilgili kira kontratını bu kanun hükümlerince koruma altına alınır. Eğer ilgili taşınmaz belediye sınırları dışında ise, o taktirde borçlar Kanununun hükümlerine tabiidir. Dolayısı ile kiralanan taşınmazın hangi kanun hükümlerine tabii olduğunu öğrenebilmek için şu bilgilere gereksinim vardır;

Mal Sahibinin Kimliği

Bir daire/binayı kiralar iken ilgili kira kontratının tapuda kayıtlı mal sahibi veya o kişinin yetkilendirmiş bulunduğu şahıs ile yapılması gereklidir. Kira kontratı yapabilme yetkisi sadece mal sahibinde olup o kişinin eşi, çocukları veya ailesinden herhangi birisi, kendisine mal sahibince verilmiş geçerli bir yetki belgesi olmadığı sürece kira kontratı yapmaya yetkili değillerdir.

Kira Süresi

Kira kontratında yer alan kira süresi boyunca, kiracı mal sahibine kira ödeme borcu altına girer, aynı zamanda mal sahibi de kiracısına ilgili daireyi tahsis etme borcu altına girer. Kira kontratının süresi ne kadar uzun ise kiracı olarak ilgili taşınmazda oturma süresi de o kadar uzun garanti altına alınmış olur.

Kira Kontratı

Yapacağınız kira kontratının özel şartlar bölümünde kiraladığınız mülkün kiralanma şartları bulunmaktadır. ilgili bölümün içerisinde yazılanları ayrıntılı olarak kontrol edilmesinde yarar vardır. Ekte örnek olarak bir kira kontratı özel şartlar bölümü yer almakta olup ilgili örnekten faydalanmanızı tavsiye ederiz.

Tahliye Taahhüdü

Bir daire kiralanırken en büyük sorun mal sahibinin sizden tahliye taahhüdü istemesidir. Tahliye taahhütleri noterden olabilecekleri gibi düz beyaz kağıt üzerine yazılıp imzalanmak sureti ile de geçerli olabilen, şekil şartına bağlı olmayan çift taraflı sözleşmelerdir. Yalnız Yargıtayımızın son kararlarına göre kira kontratının başlangıç tarihi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliklerini kaybetme durumları ortaya çıkmıştır.

Kiracının Kimliği

Daire/binanın tasvip edilmeyen insanlarca kullanımını engellemek amacı ile kimin kiracı olacağının kesin olarak belirlenerek kontratın o kişi üzerine yapılmasında büyük yarar vardır. Ancak 6570 sayılı kanuna göre ilgili taşınmazın devredilme hakkı verilmemiş ise - ki bu hak verilmemelidir - kontrat sahibinden başkasının kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.

Taşınmazın Kullanımı

Daire/Binayı kiraya verirken o taşınmazın ne şekilde kullanılacağının açıkça belirtilmesi gerekmektedir (ev, büro, lokanta gibi). Kiralayan kişinin ilgili taşınmazı kontratta yazan şeklin aksine kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.

Daire kiraya verilirken istenilen özel şartların kontrata eklenmesi gerekmektedir. Bu durumlar ile ilgili olarak ekte verilen " Özel Şartlar" örneğinin incelenmesinde fayda vardır.

Kira Sözleşmesi Yapılırken

KİRALAMA İŞLEMİ

Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.

  • Dairenin aylık kirası,
  • Peşin alınacak miktar,
  • Depozito miktarı,
  • Nasıl bir aileye verebileceği,
  • Ne kadar süre için verilebileceği,
  • Yıllık kira artış miktarı ,gibi.
  • Bu bilgiler ışığında bu daireyi kiralarken;
  • Biz Emlakçı komisyoncusu olarak neler yapmalıyız?

BÜRODA;

  1. Kiralamak amacı ile büronuza gelen müşteriye prensiplerimizi çiğnemeden, hizmetimizi vermeliyiz.( Karşılama, tanışma, ikram, güler yüz .vb.)
  2. Tanışılma sırasında yapısı, işini, gelirini ona hissettirmeden not etmeliyiz.
  3. Çocukların sayısını, hangi okullara gittiğini sormalıyız. Örneğin; yaşamın ne kadar zorlaştığını samimi bir hava içerisinde sorarak müşterimizden cevap almaya çalışmalıyız.
  4. Müşterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi göstermeye gidebiliriz.

DAİREYİ GÖSTERİRKEN ;

  1. Yer gösterme taahhütnamesi yapmalıyız. (taahhütnamede müşterimizin adres ve telefon numaralarını mutlaka yazmalıyız.)
  2. Dairenin (+ ) ve (+) tüm özellikleri anlatılmalıdır.
  3. Okul, Pazar yeri, market, otobüs ve dolmuş durakları gösterilmelidir.
  4. Apartman ortak gider masraf tutarları apartman yöneticilerinden öğrenilerek söylenilmelidir.
  5. Mal sahibinin istekleri söylenmelidir. Kira tutarı, peşinat miktarı, depozito miktarı, yıllık artış oranı, oturma süresi ..vb.
  6. Müşteri kabul ederse;

OFİSTE;

  1. Mal sahibine durum bildirilir.
  2. Mal sahibi müşterimizi benimser şartlar yerine getirilir.
  3. Kira kontratı 2 nüsha olarak tanzim edilir.
  4. Kira kontratosunda tüm istek ve dilekler madde madde yazılmalıdır. Mal sahibine ve kiracıya verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altına alınmalıdır.
  5. Emlakçı kanuni komisyonunu yıllık kira bedelin toplam miktarı üzerinden % 10 + KDV olarak kiracıdan alır.

Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL ŞARTLARI

KONU

  1. SÜRE
  2. TAHLİYE İHBARI
  3. KONTRATIN FESHİ
  4. KİRA MİKTARI
  5. KİRA ÖDEME YERİ
  6. DÖVİZ KURU
  7. KİRA ARTIŞI
  8. ORTAK GİDERLER
  9. STOPAJ
  10. K.D.V.
  11. KONTRAT GİDERLERİ
  12. KİRA ÖDEME AKSAMALARI
  13. DEMİR BAŞLAR
  14. MOBİLYA
  15. DEPOZİTO
  16. ABONMAN SÖZLEŞMELERİ
  17. SİGORTA
  18. TAMİR-TADİLAT
  19. DEKORASYON
  20. DEVİR VE TEMLİK
  21. ORTAK ALMA
  22. MECURDA İKAMET SAYISI
  23. KEFALET
  24. TEBLİGAT ADRESLERİ
  25. YÖNETİM İHRAATINA UYMA
  26. MÜCBİR SEBEP VE OLAĞANÜSTÜ HALLER
  27. MÜLKÜN İADE DURUMU
  28. GENEL VE ÖZEL ŞARTLAR
  29. ADLİ MERCİ
  30. MADDE BAĞLAMA NOTU

KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU)

KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün) sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir. Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır. Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.

Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra % kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.

Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir. Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.

İKİNCİ KİRA YILINDA ARTIŞ NEDİR ?

Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay % 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.

ARTIŞ NASIL OLACAK

Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler. Döviz kurunun iki çeşidi vardır.

  • Efektif satış
  • Efektif alış

Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.

Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri mutlaka yazılmalıdır.

Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri( kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.

Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardır.

.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur, şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta, iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur. 10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için, 3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor. Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı, onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında, ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.

DEMİRBAŞLAR

Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir. Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya ..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz. Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim, der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada itiraz hakkı bulunamaz.

KİRALANAN MÜLKE TESLİM OLUNAN DEMİRBAŞ EŞYANIN BEYANI

Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar, gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.

Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan, tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan, konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir. Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?

Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru, kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.

Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir. Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir. Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Belgeyi Word dökümanı olarak bilgisayarınıza indirmek için tıklayınız.

Satılıklar - Kiralıklar

TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİNDE YAPILAN İŞLEMLER

Tapu Sicil Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa, vasi, kayyım ve kanuni temsilcileri vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini Tapu Sicil Müdürüne bildiriler ve ayrıca, bu rehberde her işlem için gerekli olduğu belirtilen belgeleri ibraz ederler.

Tapu Sicil Müdürü istemin hak sahibinden veya temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğu tesbit ettikten sonra başvuru fişini düzenleyip, İşlemi ilgili memura havale eder.

İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde, vatandaşın sözlü istemi işin mahiyetine göre tescil, terkin, istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazılı hale getirilir.

Ayrıca, görevlendirilen memur, yapılacak işlem için gerekli tapu hacını hesaplayıp T.C. Ziraat Bankası şubesindeki vergi dairesi adına açılan hesaba yatırılması için tahakkuk fişi düzenleyerek vatandaşa verir. Ayrıca,döner sermaye için föy bedeli tahsis edilir. Tapu harçları yatırıldıktan sonra, işlem Resmi Senedi gerektiriyor ise, düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere "Okudum” ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.

Taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle Okunur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğu söylendiği taktirde, okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine "Okundu" ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi veya mührü basılır ve tanıklara tasdik ettirilir.

Sağır-dilsiz veya kör yahut Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise yine yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve tanıklar huzurunda şahsa anlatılır ve isteğine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğine uygun olması halinde bu kişilerin isminin üzerine "Okundu" ibaresi yazılıp altına imzası alınır ve tanıklara tasdik ettirilir. İşlem tamamlandıktan sonra işlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenleyip ilgilisine verilir.

SATIŞ

A. Gerekli Belgeler
  1. Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi,yoksa,taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Satıcı ve alıcıların TC Kimlik Numaraları, fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6X4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
  3. İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı,
  4. Alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise,onları temsil eden (vekil vb.) temsilcilerin fotoğraf1ı nüfus cüzdanları,vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi ilamı,vb.)
  5. Tarafların Vergi Numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge,
  6. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümlere, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örneğin; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, v.s.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ v.s. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

Taşınmaz malların satışında, emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere,satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli üzerinden) 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı alıcı için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye işletmesince belirlenen Föy bedeli, tahsil ettirilir.

BAĞIŞ (HİBE)

A. Gerekli Belgeler
  1. Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Bağışlayan ve bağışı kabul edenlerin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
  3. Bağışlayanın bir,bağışı kabul edenin iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları, ).
  4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi, kayyım ve kanuni temsili ile temsil edilecek ise temsile ilişkin belge
  5. Tarafların Vergi Numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge,
  6. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bütün gayrimenkul olması halinde (Örneğin; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (4 üncü) pozisyonu gereğince;

  1. Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri ayni hakların vergide kayıtlı değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.
  2. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
  3. Bağış işleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüğünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.
  4. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli,tahsil ettirilir.

TRAMPA

A. Gerekli Belgeler
  1. Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senetleri ,yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını
    belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
  3. Trampa yapanları son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı,
  4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi,kayyım ve kanuni temsilci ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.
  5. Tarafların vergi numarasını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.
  6. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyet i Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bütün gayrimenkul olması halinde (Örneğin; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre;

  1. Taşınmaz malların, trampa yolu ile devir ve iktisabında taşınmaz malların emlak vergisi değerlerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak onucu bulunacak değerden) az olmamak üzere,ilgililerce beyan edilecek değerleri üzerinden,her iki taraftan ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı,tahsil edilir.
  2. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
  3. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli tahsil ettirilir.

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ

A. Gerekli Belgeler:
  1. Akit Tapu Sicil Müdürlüğünde Yapılacaksa:
    a}Temlik edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
    b) Bakım alacaklısı ,bakım borçlusu veya yetkili temsilcilerinin ve iki tanığın fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları.
    c) Bakım alacaklısının biri bakım borçlusunun iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,
    d) Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiş ise ayrıca temsile ilişkin belge.
    e) Tarafların vergi numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge
    f) Gayrimenkulun cinsi arsa değilse Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi
  2. Akit Noter veya Sulh Hakimliğinde Yapılmış ise:
    a) Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği.
    b) Sözleşmede bakım borçlusuna,taşınmaz malın adına tescilini isteme yetkisi verilmişse Borçlunu yazılı istemi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki verilmemişse tescil için bakım alacaklısının (taşınmazı temlik edenin) istemi veya mahkeme kararı
    c) Bakım borçlusunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6x4cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı.
    d) Tarafların vergi numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge
    e) Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler. Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan işleme konu gayrimenkul bütün gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü
  1. Taşınmaz malların ölünceye kadar bakma akdine dayanarak devir ve iktisabında taşınmaz malın emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değeri üzerinden, bakım borçlusu ve bakım alacaklısından ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

    Ayrıca, Kanuni ipotek Tesisi talebinde bulunur ise teminat gösterilecek miktar üzerinden binde 3.6 oranında harç ve binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir.
  2. Taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ve vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
  3. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli,tahsil ettirilir.

TAKSİM (PAYLAŞMA)

A. Gerekli Belgeler:
  1. Taksime konu olacak taşınmaz malların varsa tapu senetleri ,yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Taksim konusu taşınmaz malların ortak maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
  3. Ortak maliklerin ikişer adet 6x4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,
  4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiş ise, ayrıca temsile ilişkin belge.
  5. Taksim sözleşmesi,iştirak halinde mülkiyet müşterek mülkiyete çevrilmemiş, taşınmaz malikinin mirasçıları (şerikler) arasında noterlikte düzenlenmiş ise,mirasçıların fotoğraflarını da taşıyan onaylı taksim sözleşmesi, (Sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendisine düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yoksa,bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması,bu mümkün olmadığı takdirde tescil için mahkemeden karar alınması gerekir.)
  6. Tarafların vergi numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.
  7. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tam bağımsız bölümler, zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan, işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkullar ile tamamı işyeri olan gayrimenkullarda zorunlu Deprem sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (6.a,b,c) pozisyonlarına göre;

  1. Taksim/terekeye dahil taşınmaz malların kanuni ve mansup mirasçılar arasında aynen ve ifrazen yapılacak ise veya imar parselasyon planları uygulama sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen yapılmakta ise, taşınmaz malların emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere, beyan edilecek değerleri üzerinden,binde 9 oranında tapu harcı,
  2. Müşterek mülkiyete konu olan taşınmaz malların,ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde taşınmaz malların emlak vergisi değerlerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değerleri üzerinden binde 3,6 oranında tapu harcı,tahsil edilir.
  3. Varsa,taşınmaz malların veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
  4. Döner Sermaye işletmesince belirlenen Föy bedeli,tahsil ettirilir.

TAŞINMAZ MALLARIN MİRAS YOLUYLA İNTİKAL İŞLEMLERİ

A. Gerekli Belgeler:
  1. İştirak halinde mülkiyet (hisse belirtilmeden) esasına göre tescili istenenlerde:
    a) İntikali istenen taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya mirasçılardan birinin sözlü beyanı,
    b) İntikal isteminde bulunan mirasçı veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportları,
    c) Veraset belgesinin aslı,
    d) İntikal talebi,temsilcisi tarafından yapılıyor ise, ayrıca temsile ilişkin belge,
    e) Tapu senedine yapıştırılması isteniyor ise, talepte bulunan mirasçının ve mirasçıların intikali istenen taşınmaz mal sayısı kadar 6x4cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı.
  2. Müşterek mülkiyet (hisse) esasına göre tescil edileceklerde:
    a) İntikali istenen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi,yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya mirasçılarının sözlü beyanı,
    b) Tüm mirasçıların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
    c) Tüm mirasçıların intikali istenen taşınmaz malların sayısı kadar 6x4cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş fotoğrafları,
    d) İntikal talebi,temsilci tarafından yapılıyor ise,ayrıca temsile ilişkin belge,
    e) Medeni Kanun içerisindeki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden sonraki ölümlerde) murise ait veraset belgesinin aslı,
    f) Medeni Kanundan önceki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden önceki ölümlerde)mahalle veya köy ihtiyar
    kurulunca düzenlenen ilmühaber veya veraset belgesinin aslı,
    g) Tapu senedine yapıştırılması isteniyor ise,talepte bulunan mirasçının ve mirasçıların intikali istenen taşımaz mal sayısı kadar 6x4cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı.
  3. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B . İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (3 üncü) pozisyonuna göre;

  1. İntikale konu olan taşınmaz malların emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere ilgililerce beyan edilen değerleri üzerinden binde 9 oranında tapu harcı,intikali isteyenlerden tahsil edilir.
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli,tahsil ettirilir.

İPOTEK

A. Gerekli Belgeler:
  1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi,yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
  3. Alacaklının iki,borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6x4cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
  4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse,ayrıca temsile ilişkin
  5. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğdan, işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (1.a,b,c) pozisyonlarına göre;

  1. Aktin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde 3.6 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na bağlı (1) sayılı tablonun (l.l.a) pozisyonuna göre de binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli tahsil ettirilir.

(*) 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 26.ncı maddesinde yapılan değişikliklerle konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilerine, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşlarınca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur. Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekili tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.

KAT İRTİFAKI KURULMASI

A.Gerekli Belgeler
  1. Dilekçe:Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır)
  2. Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa
    edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
  3. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
  4. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.
  5. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
  6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
  7. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı.(Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
B. İşlemin Mali Yönü
  1. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli tahsis ettirilir.
  2. Kat irtifakı kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir.

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI

A. Gerekli Belgeler :
  1. Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe, (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
  2. Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bu arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
  3. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde,vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
  4. Yapı kullanma izni (iskan ruhsatı)
  5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm. boyutlarında olması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
  6. Liste: Listenin,her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını,varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
  7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
  8. Maliklerden veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları.
  9. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı. (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için.)
  10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte l,2,3,6 ve 7.maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.

Sadece yapı kullanma izni (iskan ruhsatı),fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

B. İşlemin Mali Yönü:
  1. Döner sermaye işletmesince belirlenen föy bedeli tahsil ettirilir.
  2. Kat mülkiyeti kurulması işlemi, hiçbir vergi ve harca tabi değildir. (Cins tashihi işlemi hariç.)

AYIRMA (PARSELİN BİRDEN FAZLA PARÇAYA BÖLÜNMESİ)

A.Gerekli Belgeler
  1. Ayırma için serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu Kadastro Müdürlüğünce kabul edilmiş plan ve ekli belgeler,
  2. Ayrılması istenen taşınmaz malın sahibine ait veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
  3. İstendiği takdirde, tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayırmalarda, ayrılması istenilen parça sayısı kadar, taşınmaz mal sahibinin 6x4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğraf
  4. Taşınmaz malın bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulunun olumlu kararı.
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a.b.) pozisyonuna göre;

  1. Ayrılan taşınmaz malların Emlak vergisi Değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak kaydıyla, beyan edilecek değerleri üzerinden binde 9 oranında tapu harcı mal sahibinden tahsil edilir.
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen föy bedeli tahsil ettirilir.

DÜZELTME (TASHİH) İŞLEMLERİ

A.Gerekli Belgeler
  1. Üzerlerinde düzeltme istenen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.
  2. Taşınmaz mal sahibinin veya yetkili temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaport
  3. Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm büyüklüğünde bir adet fotoğrafı
  4. Düzeltme nedenini gösterir belgenin aslı veya onaylı örneği
  5. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, zorunlu Deprem sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde zorunlu Deprem sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a.b.) pozisyonuna göre;

  1. Ayrılan taşınmaz malların Emlak Vergisi Değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak kaydıyla, beyan edilecek değerleri üzerinden onbinde 5 oranında tapu harcı mal sahibinden tahsil edilir.
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen föy bedeli tahsil ettirilir.

İNTİFA HAKKI ( Mülkiyetin Kullanım Hakkı)

A . Gerekli Belgeler
  1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.
  2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciline ilişkin belgeler.
  3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğraf
  4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
  5. Tapu sicilinde kayıtlı binalar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm bağımsız bölümler, Zorunlu Deprem Sigortasına tabi olduğundan,işleme konu gayrimenkul bu tür gayrimenkul olması halinde (Örnek; Bahçeli Kagir Ev, Bina, Mesken, Konut, Daire, Villa, vs.) Zorunlu Deprem Sigortası Poliçesi. (Tapu Sicilinde vasfı Arsa, tarla, bağ vs. gibi gayrimenkuller ile tamamı işyeri olan gayrimenkullerde Zorunlu Deprem Sigortası aranmamaktadır.)
B. İşlemin Mali Yönü

Tapu harcı açısından intifa hakkının taşınmazdaki değere oranı:
Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında,taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3’ü intifa hakkı olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse, işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 75.000.000 TL ise 50.000.000 TL sı intifa hakkı,25.000.000 TL sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet) ayrılır.

  1. İntifa hakkının tesisinde; Emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20/c pozisyonu uyarınca binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden 20/c pozisyonu uyarınca binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir.
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli tahsil edilir.
C. İntifa Hakkı Terkin Edilmek İstenirse
  1. Kanuni mirasçılar dışında, intifa hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız (bedelsiz) feragat edilmesinde veya süreli intifa haklarında, sürenin dolması sebebiyle intifa hakkının terkininde, işleme konu taşınmazın emlak vergisi değerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) az olmamak üzere, bildirilen değer üzerinden (4) nolu pozisyon uyarınca binde 36 oranında tapu harcı, kuru mülkiyet sahibinden tahsil edilir. İntifa hakkından feragat, bir bedel karşılığında yapılmakta ise, yine, lehine; feragat edilen kuru mülkiyet sahibinden 20/c pozisyonu uyarınca binde 15 i oranında tapu harcı tahsil edilir.
  2. İntifa hakkı sahibinin bu hakkından, Kanuni mirasçı olan, kuru mülkiyet sahipleri lehine bedelsiz feragat edilmesi halinde, (14) nolu pozisyon uyarınca, sadece terkin harcı tahsil edilir. Ancak, bu halde ayrıca intifadan dolayı, veraset ve intikal vergisinin tarh ve tahakkuku için, ilgili vergi dairesine bilgi verilir.
  3. İntifa hakkı sahibinin ölümü sebebiyle terkinde, (14) nolu pozisyon uyarınca sadece terkin harcı tahsil edilir ve intikal yönünden ilgili vergi dairesine duyuru yapılır.

CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

A. Gerekli Belgeler:
  1. Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge
  2. Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
  3. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişik1iği işlemlerinde (Kat mülkiyetine geçişlerde), yapı kullanma izni belgesi,
  4. Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı. (Yeni tapu senedi için)
B. İşlemin Mali Yönü

a. Kadastro Müdürlüğündeki Mali Yönü

Cins değişikliği işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır.

b. Tapu Sicil Müdürlüğündeki Mali Yönü

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (13.a,b,c) pozisyonlarına göre;

  1. 1 Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğinin belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
  2. 1 Ocak 1983 tarihinden sonra tapu sicilinde kayıtlı olan arsa ve arazi üzerinde yeniden inşa olunan bina vs. tesisler nedeniyle 13/a pozisyonunda belirtilen binde 15 ve sosyal mesken vs. nitelikteki binalar nedeniyle 13/b pozisyonunda belirtilen binde 7,5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden, bu harçların ödendiğinin belgelendirilmesi halinde harç tahsil edilmeden,
  3. Yukarıda belirtilen hususların belgelendirilmemesi veya belirtilen tesisler dışında kalan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değerler üzerinden 13/c pozisyonu uyarınca on binde 5 oranında harç tahsil edilerek,
    Taleplerin karşılanması gerekir.
C. Cins Tashihi İşlemlerinde Cezalı Harç Tahsili

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin 3239/96-B maddesi ile eklenen fıkrada, "Bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27.nci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç %50 fazlasıyla alınır." Hükmü yer almaktadır.
Buna göre cins değişikliğiyle ilgili olarak Emlak Vergisi Beyannamesinin verildiğinin belgelendirilmemesi halinde 13/c maddesindeki harç %50 fazlasıyla tahsil edilecektir.

13/a maddesindeki harçlarla ilgili olarak da ilgili maliye kuruluşuna harcın %50 fazlasıyla tahsil edilmesi yolunda duyuru yapılması gerekmektedir.

BİRLEŞTİRME (TEVHİT) İŞLEMLERİ

A.Gerekli Belgeler
  1. Birleştirilmesi istenen taşınmaz malların tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri,
  2. Maliklerin veya temsilcilerinin foto~raflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
  3. Birleştirilecek taşınmaz malların bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu'nun olumlu kararı,
  4. Birleştirme için düzenlenmiş ve yönetmeliklere, yönergelere uygun nitelikteki plan ve eki,
  5. Taşınmaz mal maliklerinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.
B. İşlemin Mali Yönü

a. Kadastro Müdürlüğündeki Mali Yönü

Birleştirme işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye. İşletmesi Saymanlığına yatırılır.
Düzenlenen tescil bildirimlerinin aslına yapıştırılmak üzere Damga Vergisi Kanunu'na göre damga pulu ilgilisince temin edilir.

b. Tapu Sicil Müdürlüğündeki Mali Yönü

  1. 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6,a) pozisyonuna göre kayıtlı değer üzerinden (bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak sonucu bulunacak değerden) binde 9 oranında harç tahsil edilir
  2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen Föy bedeli tahsil ettirilir.

VEKALETNAMELERDE ARANAN HUSUSLAR

Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinde yapılacak her hangi bir işlem için hak sahibi tarafından verilen vekaletnamenin şekil ve içerisinde aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.

  1. Noterlikçe veya konsolosluklarca 'Düzenleme' şeklinde yapılmalıdır.
  2. Vekalet verenin kimliği vekaletnamede nüfus hüviyeti cüzdanı veya nüfus müdürlüğünden alınan kayıt örneğine göre tespit edilmiş bulunmalıdır.
  3. Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış olmalıdır.
  4. Vekaletnamede, yapılacak işleme vekalet verenin verdiği yetki, duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça belirtilmelidir. (Örneğin; satış, bağışlama, trampa, taksim, ifraz, intikal gibi işlemlerde mutlaka vekilin açıkça yetkili olduğu vekaletname metninde belirtilmelidir.).
  5. Vekaletname tevkilen ( Birinci vekil yetkisini başkasına devretmişse) düzenlenmiş ise, ilk vekaletname vekilin bu devir yetkisine sahip olduğu) açıkça belirtilmiş olmalı ve bu yetki ikinci vekaletnamede açıkça , belirtilmelidir.
  6. Vekaletnamelerde düzeltmeler varsa, bu konudaki çıkıntılar ve düzeltmeler vekaletnameyi düzenleyen mercii tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.
  7. Yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde ayrıca aşağıdaki hususlar bulundurulmalıdır.
    a. Yabancı ülkelerdeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca düzenlenen vekaletnameler,
    b. Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi konumlarına göre düzenlenen vekaletnameler.

Düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca 5 Ekim 1961 tarihli La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip, "Apostille" (Convention de La Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk konsolosluğun tasdiki aranmadan işlem yapılacaktır.
"Apostille" tasdiki bulunmayan vekaletnamelerde ise ilgili noter imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu merciinin imza ve mührünün de o yerdeki Türk konsolosluğunca tasdik edilmiş olması aranılacaktır.

Güncelleniyor

...

Güncelleniyor

...

Güncelleniyor

...

2008© ASES Yonetim ve Danismanlik Hizmetleri.